Ansehnliche Erträge mit Immobilienfonds

Die eigene Immobilie gilt bei vielen Deutschen als die Altersvorsorge schlechthin, das zeigen immer wieder Umfragen. Aber auch für die Kapitalanlage sind Immobilien beliebt – sei es auf direktem Weg, zum Beispiel über die Eigentumswohnung zur Vermietung, oder über indirekte Anlageformen, die auch schon mit weniger Mindesteinsatz erhältlich sind. So wächst das noch relativ junge Immobilien-Crowdinvesting in großen Schritten: Hier geben Anleger über digitale Plattformen vor allem Mezzanine-Kapital an Projektentwickler und erhalten dafür im Gegenzug eine feste Verzinsung. 210 Millionen Euro wurden so 2018 investiert, mehr als fünfmal so viel wie 2016.

In ganz anderen Dimensionen schwelgen offene Immobilienfonds, die aber auch schon deutlich länger am Markt sind. In Deutschland feiern sie dieses Jahr 60-jähriges Jubiläum. Und sie verwalten so viel Geld wie nie zuvor. Rund 98 Milliarden Euro waren es Ende 2018. Die früheren Krisen der Produkte, die lange als absolut verlustsicher galten, scheinen fast vergessen. Heute gibt es andere Probleme: Wohin mit dem ganzen Geld und wie stoppe ich die Kapitalflut, ohne meine Kunden allzu sehr vor den Kopf zu stoßen?

Die Niedrigzinsphase lässt Betongold glänzen. Die ungebrochene Nachfrage hat die Preise, ob nun für Wohn- oder für Gewerbeimmobilien, nach oben getrieben. Und zwar so stark, dass die Mieten gar nicht hinterher kamen, und die Kaufrenditen immer weiter schrumpften. Die Fondsmanager finden zwar immer noch das ein oder andere attraktive Gebäude für ihre Fonds, aber nicht genügend für das zur Verfügung stehende Kapital. Die Nettozuflüsse sind laut BVI-Zahlen in den vergangenen Jahren stetig gestiegen. 2018 kamen per Saldo 6,4 Milliarden Euro Neugelder hinzu. Es wären wohl noch viel mehr gewesen, wenn viele Fondsgesellschaften die Anleger nicht ausgebremst hätten.

Kontingente für Sparkassen und Genossen

Schon seit mehreren Jahren begrenzen beispielsweise Deka und Union Investment die Kapitalzuflüsse in die Fonds über die Vergabe von Kontingenten für den Vertrieb. Andere nutzen die Cash-Call-Cash-Stop-Methode und rufen nur phasenweise Geld ab, meist wenn passende Objekte gefunden wurden und Kapital für die entsprechenden Investitionen gebraucht wird. So hat beispielsweise der Leading Cities Invest von KanAm im April bis Ostern Geld angenommen, der nächste Cash Call erfolgt voraussichtlich ab dem 20. Mai. Der Fonds weist im Produkt-Ranking-Tool von CAPinside mit 3,2 Prozent die beste Jahresperformance der globalen offenen Immobilienfonds auf.

Die beiden besten Fonds über ein Jahr im Vergleich der Produkte mit europäischem Fokus, die auch die rein deutschen Fonds umfassen, nehmen derzeit ebenfalls kein Geld an. Der Wertgrund WohnSelect, der nicht nur in den vergangenen zwölf Monaten mit einer außergewöhnlich hohen Performance von knapp 9 Prozent überzeugte, hat bereits seit über zwei Jahren einen Cash Stop. Der Fokus Wohnen Deutschland, der von Industria Wohnen gemanagt wird und fast 5 Prozent über zwölf Monate erzielte, hatte die Tore im Januar geöffnet, mittlerweile sind sie aber schon wieder dicht.

Trotz der Zuflussbegrenzungen sind die Liquiditätsquoten in den Fonds hoch. Die Analyseagentur Scope weist für die 19 relevantesten offenen Immobilienpublikumsfonds eine durchschnittliche Quote von 20,2 Prozent für Ende 2018 aus. Das ist zwar ein leichter Rückgang gegenüber 2017 und 2016, aber immer noch ganz schon hoch. Vor allem für jüngere Fonds, die nach Einführung der neuen Regeln 2013 aufgelegt wurden, ist nach Ansicht von Scope eine Liquiditätsquote von 5 bis 10 Prozent ausreichend. Ältere Fonds können auch etwas mehr Liquidität vertragen, da sie die Mittelabflüsse nicht ganz so gut kontrollieren können. Hier sind auch noch „Altanleger“ investiert, die Fondsanteile in Höhe von bis zu 30.000 Euro pro Halbjahr ohne Kündigungsfrist verkaufen können.

3,3 Prozent Performance im Durchschnitt

Gerade im aktuellen Zinsumfeld tut die hohe Liquidität weh. So wiesen elf der 19 von Scope untersuchten Fonds für 2018 eine negative Liquiditätsrendite aus. Zusammen mit den gesunkenen Renditen an den Immobilienmärkten ist dies nicht gerade förderlich für die Performance – die dennoch gar nicht so übel ist. Für 2018 hat Scope immerhin eine durchschnittliche Performance der Fonds von 3,3 Prozent errechnet. Damit liegt sie recht deutlich über dem sicheren Zins, und die starke Nachfrage nach den Produkten dürfte anhalten – zumindest solange die Zinsen nicht deutlich steigen.

Zwar kann aufgrund der Cash Stops und Kontingente nicht immer der Wunschfonds gewählt werden. Aber es gibt stets Anlagemöglichkeiten, und es kommen neue hinzu. So hat die Münchener KGAL im Januar ihren ersten offenen Immobilienfonds gestartet. Der KGAL Immosubstanz investiert in Gewerbeimmobilien in Europa. Nicht neu, aber seit März fürs Retail-Geschäft geöffnet, ist der UBS Euroinvest Immobilien, der sich auf europäische Büroimmobilien konzentriert.