Darf ich meine Wohnung leer stehen lassen als Mieter oder Vermieter?

Angesichts der angespannten Wohnungslage gerade in Städten kommt schnell der Ärger derjenigen Menschen auf, die händeringend eine Wohnung suchen. Der Gesetzgeber hat reagiert und Richtlinien insbesondere für Vermieter geschaffen.


Dürfen Mieter die Wohnung leer stehen lassen?

Für Mieter ist die Frage klar zu beantworten: Ja. Sie können eine Wohnung anmieten, ohne sich zu verpflichten, darin zu wohnen. Bei Gewerbeimmobilien ist das anders, hier gibt es ein Gebrauchsrecht. Es ginge dadurch also nicht, Büroräume oder Lagerhallen anzumieten und diese dann leer stehen zu lassen. Allerdings kann ein privater Mieter nicht gezwungen werden, in der angemieteten Wohnung zu leben, dort überhaupt einzuziehen oder sich regelmäßig dort aufzuhalten. Er kann innerhalb der Vereinbarungen des Mietvertrags mit der Wohnung tun, was er will. Das geht aus §535 BGB und einem Urteil des Bundesgerichtshofes (Az.: VIII ZR 93/10) hervor.
 

Pflichten des Mieters bei leerstehender Wohnung

Ein Mieter kann theoretisch eine Wohnung anmieten und diese danach gar nicht erst betreten, sondern sie vollkommen leer stehen lassen. Trotzdem hat er dafür zu sorgen, dass die Räume frei von Schimmel bleiben. Eventuelle Schäden an der Wohnung muss er entweder selbst beheben oder dem Vermieter rechtzeitig melden. Auch an die Hausordnung muss er sich halten, beispielsweise an einen wechselnden Putzplan für den Hausflur oder den Winterdienst, sofern das nicht über die Nebenkosten abgedeckt wird. Kann der Mieter selbst diese Aufgaben nicht erledigen, da er nicht oft da ist, dann muss er dafür sorgen, dass eine andere Person die Hausordnung einhält und beispielsweise Schnee schippt. In der Praxis sieht das oft so aus, dass Mieter sich mit anderen Hausbewohnern absprechen, wenn sie selbst nicht oft in der Wohnung sind.
 

Was gilt für Vermieter?

Vermieter dürfen eine Wohnung je nachdem, wo sie sich befindet, nicht über längere Zeit leer stehen lassen. Hier greift die kommunale Gesetzgebung. Insbesondere große Städte wie Hamburg, Berlin oder Köln schreiben Eigentümern vor, wie lang Wohnungen leer stehen dürfen, bis sie wieder vermietet oder zum Eigenbedarf zu Wohnzwecken genutzt werden müssen. Eigenbedarf kann auch bedeuten, dass ein Familienmitglied dort einen Zweitwohnsitz einrichtet und diesen kaum nutzt. Je nach kommunalen Gegebenheiten kann es sogar sein, dass Wohnungen enteignet werden, wenn sich der Vermieter weigert, über längere Zeit und trotz Ermahnungen dort jemanden einziehen zu lassen. Einen Präzedenzfall gab es in Berlin, wo ein Eigentümer mehrere Wohnungen über mehrere Jahre hinweg unbewohnt ließ.
 

Wann dürfen Vermieter Wohnungen leer stehen lassen?

Gebiete, in denen es keine kommunale Verordnung dazu gibt, wie lange Wohnungen leer stehen dürfen, überlassen die Entscheidung dem Eigentümer. Er könnte sie hier auch jahrelang unbewohnt lassen. Städte, in denen es Regelungen gibt, weichen beispielsweise dann von ihnen ab, wenn die Eigentumswohnung demnächst verkauft wird oder saniert werden muss. Befindet sich eine Wohnung ohne Verschulden des Vermieters in einem unbewohnbaren Zustand, entfällt der Vermietungszwang. Das wäre beispielsweise der Fall, wenn ein Hausbewohner dort einen Schaden verursacht hat und die Wohnung deswegen zeitweise nicht bewohnt werden kann. Kann ein Objekt aufgrund der Lage nicht vermietet werden, muss der Vermieter nachweisen, dass er beispielsweise über Zeitungsinserate, Online-Gesuche oder Makler alles unternommen hat, um neue Mieter zu finden, dies aber ohne Erfolg geblieben ist. Auch dann kann die Stadt die Vermietung nicht erzwingen.