Teil 2: Der Demografische Wandel - Herausforderungen und Entwicklungen

Momentan gehört in Deutschland mehr als jede vierte Person zur Generation 60 plus. 2050 wird es bereits mehr als jede dritte Person sein!

THOMAS LANGE  (Head of Credit Analysis, Exporo AG)
Thomas Lange verfügt über mehr als 20 Jahre Erfahrung im Immobiliensektor, u.a. hat er 15 Jahre als Kreditreferent Real Estate Finance und als Prokurist bei der SEB AG in Hamburg und Frankfurt gearbeitet. Bisher begleitete er über 10 Mrd. € Finanzierungsvolumen ohne ökonomischen Misserfolg.

 

Seniorenimmobilien - also Häuser oder Wohnungen, die im besonderen Maße den Bedürfnissen von älteren Menschen Rechnung tragen - werden auf dem deutschen Immobilienmarkt künftig eine immer wichtigere Rolle spielen. So hat sich in der letzten Zeit ein eigener Markt  für diese Assetklasse gebildet, auf dem nicht nur Selbstnutzer unterwegs sind, sondern auch Kapitalanleger. Das hängt vor allem mit den Wachstumsperspektiven dieses Marktes zusammen. Denn: Momentan gehört in Deutschland mehr als jede vierte Person zur Generation 60 plus. 2050 wird es bereits mehr als jede dritte Person sein. 

 

Im letzten Beitrag dieser Serie wurde deutlich, welche Veränderungen der demografische Wandel für den Immobilienmarkt bringt. So erklärte Bernhard W. Henning - Vorsitzender des Arbeitskreises Seniorenimmobilien des Bundesverbandes freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e. V. - unlängst: "Das Wohnen 65 plus wird künftig ein Viertel des gesamten Wohnungsmarktes ausmachen." (http://www.wi-unternehmensgruppe.de/kapitalanlage/seniorenimmobilien.html) 

 

Aber welche Formen der Seniorenimmobilien gibt es und worauf ist als Kapitalanleger zu achten?

 

Betreutes Wohnen

Beim “Betreuten Wohnen” oder “Service-Wohnen” handelt es sich um eine Wohnform, die zusammen mit einem Dienstleistungsangebot verknüpft wird und das Ziel verfolgt, eine möglichst selbstständige Lebensführung im Privathaushalt mit professioneller Unterstützung und Absicherung zu verbinden.
Voraussetzung für diese Wohnform ist eine altengerechte Bauweise; darauf aufbauend wird ein Set an Dienstleistungen angeboten, das von Hausmeistertätigkeit/ technischen Hilfen über hauswirtschaftliche Leistungen bis zu Betreuung, Beratung und Vermittlung von Hilfe- und Pflegeleistungen reicht. Das Betreuungsangebot wird meist durch einen ambulanten Pflegedienst oder durch ein benachbartes Pflegeheim erbracht.
 

Das sollten Sie als Kapitalanleger wissen:

  • Von Vorteil ist, wenn die Wohnung barrierefrei errichtet wird. Denn dies ist eine normierte Baueigenschaft, die klar geregelt ist. Liegt keine Barrierefreiheit vor, kann das für ältere Menschen (vor allem mit Rollstuhl) Probleme verursachen.

  • Die Lage nahe einem Pflegeheim oder auch direkt in einem Pflegeheim ist besonders vorteilhaft. Denn die Übergänge von Betreuung bis hin zur Pflege sind meist fließend. 

  • Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist meistens nicht möglich, da ältere Menschen als Mieter einen besonderen Schutz genießen. Wenn Sie daher mit der Absicht erwerben, die Wohnung im Alter einmal selbst zu nutzen, sollten Sie auf ein bevorzugtes Belegungsrecht, welches Ihnen vom Verkäufer notariell zugesichert wird, achten. 

  • Bei einigen Angeboten wird die Wohnung langfristig von einem Pflegeheimbetreiber angemietet, der die Wohnung an geeignete Senioren mit seinem Betreuungsangebot untervermietet. Dies ist für Kapitalanleger besonders geeignet, da so die eigene Mietersuche komplett entfällt und der Betreiber sämtliche Verwaltungsarbeiten übernimmt.

 

Pflegeimmobilie

Pflegeimmobilien sind Spezialimmobilien. Als Pflegeimmobilie werden Appartements verstanden, die sich sowohl in Alters- und Pflegeheimen als auch in Wohnheimen befinden. Der Anleger kann dabei in ein oder mehrere Appartements investieren.

Das sollten Kapitalanleger über Pflegeimmobilien wissen:

  • Mit einer Pflegeimmobilie erwirbt man in der Regel einen Mietvertrag, der meist für 20 bis 25 Jahre abgeschlossen ist. Die Mieterhöhungen sind darin vertraglich genauso vereinbart, wie die Übernahme umfangreicher Instandhaltungsmaßnahmen durch den Mieter. Da die Miete unabhängig von der Belegung des Appartements gezahlt wird, fallen keine Kosten für Leerstand oder Mieterwechsel an. 

  • Nicht alles, was als Seniorenimmobilie angeboten wird, ist auch eine Pflegeimmobilie im Sinne des Gesetzes. So schreibt die Heimbauverordnung der Bundesländer dezidiert vor, wie ein Pflegeheim zu bauen ist.

  • Pflegeimmobilien sind Spezialimmobilien. Sie sind nur bedingt mit einer Wohnung vergleichbar. Daher werden sie in der Regel nur über spezialisierte Makler angeboten. Denn mit einer klassischen Wohnimmobilie haben Pflegeimmobilien nur wenig gemeinsam.

  • Nicht überall wird der Bedarf für einen zukünftigen Pflegebetrieb und dessen notwendige Dimension sachgerecht eingeschätzt. Das können nur erfahrene Bauträger und Betreiber, die über mehrjährige Erfahrungen verfügen. Man sollte als Erwerber daher auf die Erfahrung von Bauträger und Betreiber achten.

 

 

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