Freibeträge, Nießbrauch und Co.: Immobiliennachfolge mit Weitblick gestalten

Immobilien gehören regelmäßig zu den größten Vermögensgegenständen. Dementsprechend sollte diesen Objekten in der Vermögensnachfolge eine besondere Bedeutung zukommen, um sie strategisch und steuerlich sinnvoll zu übertragen.

Die Werte der Vermögen der Deutschen steigen stetig, und aktuellen Studien zufolge sollen in den Jahren bis 2027 jeweils 87 Mrd. Euro pro Jahr vererbt werden. Ein großer Teil dieses Vermögens besteht in Immobilienbesitz. Dabei handelt es sich sowohl um Renditeobjekte als auch um selbstgenutzte Immobilien, die aufgrund der stetig steigenden Immobilienpreise durchaus von hohem Wert sein können. In vielen Fällen bildet dieses Objekt sogar den größten beziehungsweise wertvollsten Einzelgegenstand innerhalb des insgesamt vorhandenen Vermögens.

„Dementsprechend sollte diesen Immobilienwerten in der Vermögensnachfolge eine besondere Bedeutung zukommen. Zwar können gerade Renditeobjekte grundsätzlich genauso betrachtet werden wie Wertpapiere oder unternehmerische Beteiligungen. Aber zum einen können solche Immobilien die Höhe eines Vermögens und damit die Schenkung- beziehungsweise Erbschaftsteuer maßgeblich beeinflussen. Und zum anderen gelten für das Eigenheim besondere Regeln, vor allem dann, wenn der aktuelle Eigentümer und Erblasser das Objekt gemeinsam mit einem Ehegatten oder Lebenspartner oder weiteren ihm nahestehenden Personen bewohnt, für die das Dach über dem Kopf auch über seinen Tod hinaus gesichert sein soll“, sagt Dr. Christopher Riedel. Er ist Rechtsanwalt, Steuerberater und Fachanwalt für Steuerrecht in Düsseldorf und berät Unternehmer und Privatpersonen bei allen Fragen rund um die Gestaltung und steuerliche Optimierung der Unternehmens- und Vermögensnachfolge. Immobilien in der Nachfolgepraxis sind ein besonderer Schwerpunkt, worüber er auch in dem Fachbuch „Immobilien in der Erbrechtspraxis“ schreibt.

 

Absicherung des eigenen Wohnens bedenken

Entscheidend sei, das Eigenheim so in die Vermögensübertragung einzubringen, dass die tatsächliche Nutzung durch den Erben beziehungsweise Beschenkten je nach Familienkonstellation eingeschränkt wird. Denn die Absicherung des eigenen Wohnens sei, gerade im Alter, ein hohes Gut, das nicht leichtfertig aus der Hand gegeben werden sollte – auch für den hinterbliebenen Ehegatten. Eine Lösung dafür: die lebzeitige Übertragung unter Nutzungsrechtsvorbehalt. „Ein Nutzungsberechtigter ist am Ende kein Eigentümer. Seine Rechte sind eingeschränkt, insbesondere kann er im Bedarfsfall nicht mehr über die Immobilie verfügen beziehungsweise sie verkaufen. Die Position als Eigentümer ist also deutlich stärker. Allerdings können zum Beispiel durch eine lebzeitige Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt beziehungsweise die Vereinbarung eines Nießbrauchs für den länger lebenden Ehegatten steuerliche Vorteile genutzt werden, ohne dass das Vermögen endgültig aus der Hand gegeben wird“, betont der Rechtsanwalt.

Apropos persönliche Steuerfreibeträge: Vor allem für Kinder und Ehegatte stehen alle zehn Jahre nicht unerheblichen Freibeträge (400.000 beziehungsweise 500.000 Euro) zur Verfügung, sodass auch größere Immobilienbestände in mehreren Tranchen steuerschonend oder sogar steuerfrei übertragen werden können. Das erfordere indes eine langfristige Planung mit Augenmaß, wie Riedel sagt: Vermögensinhaber müssten gerade bei komplexen Immobilienportfolios mehrere Zyklen einplanen, insofern sollte diese schrittweise Übertragung bereits frühzeitig beginnen.

 

Steuerliche Bemessungsgrundlage senken

Aber auch durch eine geschickte Gestaltung des Nießbrauchs kann laut Riedel die Steuerlast in der Vermögensnachfolge begrenzt werden. Das sei gerade bei den weiterhin stark steigenden Preisen wichtig; immerhin sind von 2010 bis 2016 Wohnimmobilien in den sogenannten „A-Städten“, (Berlin, Hamburg, München, Köln, Stuttgart, Frankfurt und Düsseldorf) um 65 Prozent und in den 127 größten Städten Deutschlands um 50 Prozent angestiegen. Das funktioniert folgendermaßen: Der kapitalisierte Wert des vorbehaltenen Nießbrauchs kann grundsätzlich vom Wert der übertragenden Immobilie abgezogen werden. „Die Berechnung ist nicht so einfach, aber mitunter kann die steuerliche Bemessungsgrundlage eines vermieteten Mehrfamilienhauses um deutlich mehr als die Hälfte reduziert werden. Bei einem angenommenen Wert von 600.000 Euro würde sich also die steuerliche Bemessungsgrundlage auf einen Wert unterhalb des Freibetrags für Kinder reduzieren“, stellt Christopher Riedel in einer Beispielrechnung heraus. Damit unterliege diese Schenkung keiner Besteuerung

Für den Düsseldorfer Rechtsanwalt ist es daher entscheidend, für die erfolgreiche Vermögensübertragung sich den Immobilienbestand genau anzuschauen und zu entscheiden, welche Objekte zu welchem Zweck wann und an wen übergeben werden sollen und welche Konsequenzen dies für den Eigentümer und die potenziellen Nachfolger haben kann. Er sieht dabei vor allem auch Vermögensverwalter und Honorarberater in der Pflicht. „Diese Experten sind für viele Eigentümer die ersten Ansprechpartner für die Vermögensnachfolge. Sie sollten also die Grundlagen kennen und entsprechende Impulse für die weitere Beratung setzen.“