Gute Neuigkeiten für Mieter: Bundesgerichtshof urteilt zu Nebenkosten 

Bei der Berechnung der Mietnebenkosten, also auch der Heizkosten, muss die tatsächliche Fläche einer Wohnung berücksichtigt werden — unabhängig davon, ob im Mietvertrag fälschlicherweise eine andere Fläche vermerkt ist.

Die bisherige Toleranzschwelle von 10 Prozent gilt nicht mehr. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden. Mieterverbände begrüßen das Urteil. Bei der Aufstellung der Kosten seien objektive Faktoren wichtiger als subjektive Vorstellungen, heißt es in der Begründung. Das Urteil, das kürzlich veröffentlicht wurde, ist bereits am 30. Mai 2018 gefallen. Die neue Regelung betrifft alle Fälle, in denen die Betriebskosten aufgrund der Wohnungsfläche ermittelt werden. Damit verabschiedet sich der Bundesgerichtshof deutlich von seiner bisherigen Auslegung: Zuvor hatte es bei der Fläche eine sogenannte Toleranzschwelle von 10 Prozent gegeben.

Diese haben die Richter in Karlsruhe nun gekippt. Anlass des Urteils war ein Rechtsstreit zwischen der Vermieterin und dem Mieter einer Wohnung in Köln. Als diese verkauft wurde, stellte die neue Eigentümerin fest, dass die Wohnung rund 4 Quadratmeter größer war, als im Mietvertrag zwischen dem Vorbesitzer und dem Mieter angegeben war. Daher stellte sie dem Mieter entsprechend höhere Heizkosten in Rechnung. Dieser weigerte sich, mehr Nebenkosten zu zahlen und minderte die Miete. Dabei berief er sich auf die 10-%-Schwelle. Nun bekam die Vermieterin vor dem Bundesgerichtshof recht. 

 

Toleranzschwelle findet nach 11 Jahren ihr Ende 

Die Toleranzschwelle war seit einem Urteil vom Oktober 2007 rechtsgültig. Sie besagte, dass bei der Nebenkostenabrechnung die im Mietvertrag vereinbarte Fläche zähle und Abweichungen von bis zu 10 Prozent von der tatsächlichen Wohnfläche nicht relevant seien. Mit der Abschaffung dieser 10-%-Grenze folgt der Bundesgerichtshof einem anderen Urteil, das er bereits im November 2015 gefällt hatte: 

Damals beschloss das Gericht, dass bei Mieterhöhungen die tatsächliche Wohnfläche anstelle der im Mietvertrag genannten zurate gezogen werden muss. Ganz verschwunden ist die Toleranzschwelle dennoch nicht: Sie gilt auch nach dem 30. Mai 2018 noch für die veranschlagte Kaltmiete. Konkret bedeutet das, dass eine im Mietvertrag zu groß angegebene Quadratmeterzahl den Mieter nur dann zu einer Mietminderung berechtigt, wenn die Abweichung mehr als 10 Prozent beträgt.

 

BGH-Urteil gilt als Stärkung der Mieterrechte 

Grundsätzlich können aus der neuen Rechtslage sowohl Mieter als auch Vermieter als Gewinner hervorgehen. Denn die Regelung greift sowohl dann, wenn Wohnungen kleiner sind als im Mietvertrag angegeben, als auch dann, wenn sie größer sind. Öffentlich wird das Urteil des Bundesgerichtshofes vor allem als Stärkung der Mieterrechte gesehen. Lukas Siebenkotten vom Deutschen Mieterbund zeigte sich erfreut über die Neuigkeiten und bezeichnete die Änderung als „überfällig“. Die Betriebskostenabrechnung werde dadurch „ein Stück gerechter“. Eigentümerverbände befürchten hingegen, die neue juristische Situation könne zu mehr Streit in Häusern mit vielen Mietern führen, weil dadurch entstehende Kostensenkungen für einen einzelnen Mieter auf die restlichen Hausbewohner umgelegt werden könnten.