Immobilien für alle: REITs als Türenöffner, Diversifikator und Inflationshedge
4 min
2021-10-08

Immobilien für alle: REITs als Türenöffner, Diversifikator und Inflationshedge

Der Investmentmarkt für Immobilien in Deutschland brummt. Für private Anleger und auch Berater präsentieren sich REITs als Möglichkeit, um die Assetklasse ebenfalls zu besetzen. Welche Vorteile die börsennotierten Immobilienfirmen haben, welche Allokationen sich für REITs anbieten und wo sich Fonds finden lassen.

Noch sind die Zinsen niedrig, noch steigt die Inflation. Und damit ist also noch Schönwetter angesagt für das, was gemeinhin als Betongold verhätschelt wird und als Immobilie geläufig ist. Der Immobiliensektor zeigte sich nach anfänglichem Stotterstart auch nach der Pandemie über fast alle Sektoren hinweg robust, selbst die durch das Homeoffice abgeschriebenen Büroimmobilien berappelten sich wieder. Der Appetit der deutschen und internationalen Anleger auf deutsches Betongold ist dementsprechend. Für die ersten drei Quartale verzeichnete die Immobilienberatungsfirma CBRE ein Transaktionsvolumen von rund 61 Milliarden Euro für den Immobilieninvestmentmarkt Deutschland – acht Prozent mehr als im gleichen Vorjahreszeitraum.

„Der Immobilieninvestmentmarkt Deutschland erzielte in den ersten drei Quartalen ein Rekordvolumen. Angetrieben wird die große Dynamik durch ein umfassendes Angebot, das durch die Nachfrage jedoch noch einmal deutlich übertroffen wird“, analysierte Fabian Klein, Head of Investment Germany bei NAREIT. Die Gründe hinter dem anhaltenden Immobilienboom erklärt sich sein Kollege Dr. Jan Linsin, Head of Research Germany, in der Überwindung der Pandemie: „Der Corona-Knoten platzt und die Menschen wollen zurück ins Büro und in die Einkaufsstraßen, sodass die Städte und deren Immobilien an Bedeutung gewinnen.“


Der US-Export kommt in Deutschland an

Ohnehin zeigte sich die Krise in den großen, milliardenschweren Immobilienfonds nur selten, größere Verwerfungen blieben Ausnahmen. Dementsprechend blieben die meist institutionellen Investoren der Dickschiffe zuletzt auch die größten Käufer am deutschen Immobilienmarkt und investierten rund 5,5 Milliarden Euro in offene Immobilienfonds und Spezialfonds. Privatanleger erhalten hingegen nur selten die Chance, in diese Produkte zu investieren. Doch dafür gibt es eine Lösung. Denn unter den größten Investoren finden sich auch börsengehandelte REITs – die aber im Ansehen von deutschen Anlegern ein Nischendasein fristen, vor allem im Vergleich zu den USA, wo die als Real Estate Investment Trust ausgeschriebenen REITs eigentlich herkommen.


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REITs beschreiben in Deutschland Aktiengesellschaften, deren überwiegender Teil des Kapitals (minimum 75 Prozent) in Immobilien allokiert ist. In Deutschland zählen dazu alstria office REIT, die Deutsche Industrie REIT, die Deutsche Konsum REIT, die Fair Value REIT und die Hamborner REIT. Sie investierten netto 2,8 Milliarden Euro mehr als und in welchem Zeitraum? Aus Übersee sind American Tower, Crown Castle und Prologis als nennenswerte Beispiele aufzuführen. Weil die REITs Steuererleichterungen erfahren, können sie meist eine höhere Dividende als andere Aktiengesellschaften ausschütten, sind im Vergleich zu Direktanlagen in Immobilien leichter handelbar, sind diversifizierter und bieten zusätzlich die Kurssteigerungen an den Börsen. Der Finanzmarktexperte Prof. Dr. Peter Sippelfricke von der Hochschule Osnabrück nannte sie in einem Gastbeitrag jüngst „die (fast) perfekten Investments in Betongold“. Nur leider eben mit einem recht US-lastigen Fokus.


Inflationshedge für die Zukunft?

Aber dafür lesen sich die Zahlen der US-Reits auch besonders gut. Schon Mitte dieses Jahres – die Spekulationen um den Einstieg in den Ausstieg aus den Anleihekäufen und die darauf wohlmöglich folgenden Zinserhöhungen spielten noch gar keine große Rolle – wiesen die Immobilienexperten vom Asset-Manager Neuberger Berman auf die Vorteile von REITs in einer Ausgangssituation mit erhöhter Inflation und steigenden Zinsen hin: „Wenn die Zinsrisiken sowohl für Anleihen als auch für Aktien insgesamt hoch scheinen, spricht dies aus unserer Sicht für gezielte Anlagen in diese einzigartige Assetklasse.“ So sei die Realrendite des FTSE NAREIT All Equity REITs Index seit der Jahrtausendwende fast immer positiv gewesen und Inflation habe die REITs noch eher begünstigt. In den zwölf Kalenderjahren seit 1991 mit einer Inflation von weniger als 2,0 Prozent legte der REITs-Index im Schnitt um 7,4 Prozent zu. In den 18 Jahren mit über 2,0 Prozent Inflation ist er im Schnitt um mehr als 16,5 Prozent gestiegen.

Und: Eine Studie von Morningstar und dem NAREIT-Verband untersuchte jüngst auch die perfekte US-REIT-Allokation für verschiedene Risikotypen. Dafür nutzten die Analysten mit der Black-Litterman-Methode ein Mean-Variance-Modell, das eine Rendite (in Form eines Vektors) für ein Portfolio erzeugt, die dann nochmals mit individuellen Prognosen modifiziert werden kann. Daraus ergibt sich dann eine optimale Portfolioallokation der einzelnen Assetklassen – basierend auf den Rendite- und Risikoschätzungen der Morningstar-Analysten.


US-Berater mögen REITs

Während das Modell im defensivsten Falle nur eine Allokation von 1,3 Prozent für die US-REITs auswirft, sind es im aggressivsten Portfolio ganze 13 Prozent. So oder so können die REITs in einem diversifizierten Portfolio aber eine wichtige Rolle spielen. „In den USA haben institutionelle und private Anleger REITs und Immobilien als eine zentrale Anlageklasse entdeckt. Auf dem Markt für beitragsorientierte Altersvorsorge beispielsweise ist die zunehmende Nutzung von Zielfonds nach wie vor der vorherrschende Anlagetrend und es wird geschätzt, dass fast hundert Prozent dieser Produkte inzwischen REITs enthalten“, erklärt John Worth, Executive Vice President im Research von NAREIT.

Auch die Intermediäre in den USA haben die Vorteile der REITs für sich schon entdeckt. Rund 83 Prozent der Finanzberater investieren für ihre Kunden in REITs, der wichtigste Grund für die Investments ist laut einer Umfrage von Chatham Partners die Portfoliodiversifizierung. Dabei empfehlen die Berater eine Allokation in REITs im Bereich von vier bis zwölf Prozent – was den Ergebnissen aus dem Black-Litterman-Modell sogar recht nahekommt. Dass die REITs eine ähnlich hohe Bedeutung bei den Beratern in Deutschland haben, ist unwahrscheinlich – vergleichbare Umfragen liegen allerdings auch nicht vor. Eine Alternative für Investoren, für die kein physisches Betongold in Frage kommt und/oder denen das nötige Kleingeld für Immobilienfonds fehlt, bieten die REITs aber in jedem Falle – und genügend entsprechende Fonds gibt es ebenfalls. So gibt es etwa mit iShares-ETFs Zugang zum US-Markt und dem des Vereinigten Königreichs und über Morgan Stanley mit dem INVF European Property Fund Investments im europäischen Markt. Global aufgestellt ist dagegen der BNP Paribas Funds Global Real Estate Securities. Weitere Fonds finden CAPinsider in der Fondssuche.


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