Immobilien für den schmalen Geldbeutel

Nachdem Crowdinvesting in den ersten Jahren gehypt wurde, sorgten die ersten Pleiten bei skeptischen Anlegern schnell für Verunsicherung. Doch die Branche boomt. Wie der Crowdinvest Immobilien-Report 2019 von crowdfunding.de zeigt, sind die Plattformen im Aufwind: 2018 legte das vermittelte Kapital um satte 63,3 Prozent auf insgesamt 210,7 Millionen Euro zu. Insgesamt wurden in Deutschland auf diese Weise 141 Projekte finanziert. Und die Pleiten, die vielen Skeptikern noch immer im Hinterkopf herumschwirren? Wie die Erhebung zeigt, war Ende 2018 bei lediglich 0,8 Prozent der Projekte die Rückzahlung unklar. Aufgrund der rechtlichen Konstruktion vieler vor allem älterer Projekte, dürften Investoren in diesen Fällen leer ausgehen.


Kurze Laufzeiten kommen Beratern gelegen

Doch die klassischen Nachrangdarlehen sind immer mehr auf dem Rückzug. Dabei haben Investoren in der Regel keinerlei Sicherheiten und es kann zudem zu deutlichen Verzögerungen bei der Rückzahlung kommen. Stattdessen gewinnen die 2017 erstmals von der Plattform Bergfürst eingeführten Bankdarlehen an Bedeutung. Dabei erwerben Anleger eine Teilforderung aus einem Bankdarlehen. Dieses kann besichert werden. „Dieses Produkt, das jetzt auch andere Plattformen nutzen, haben wir in Pionierarbeit entwickelt und damit ganz entscheidend zum zunehmenden Erfolg dieser Anlageform beigetragen“, konstatiert Guido Sandler, Vorstand von Bergfürst. Auch bei Exporo, dem Marktführer bei Crowdinvesting-Plattformen, kommen Bankdarlehen zum Einsatz: „Über diesen Umsetzungsweg können auf die mit den Projektentwicklern individuell vereinbarten Sicherheiten, wie Bürgschaften, Grundschulden, Patronatserklärungen oder auch Gewinnabtretungen, besser zugegriffen werden, als es das qualifizierte Nachrangdarlehen erlaubt“, erläutert Simon Brunke, Vorstand von Exporo.

Trotz der zunehmenden Sicherheiten ist die Rendite bei mittels Crowdinvesting-Plattformen finanzierten Projekten relativ stabil geblieben. Lag sie 2016 laut Crowdinvest Immobilien-Report 2019 gemittelt noch bei 6,02 Prozent, sank sie 2017 leicht auf 5,75 Prozent und gab 2018 weiter auf 5,65 Prozent nach. Angesichts der wachsenden Anzahl an besicherten Projekten und des weiter sinkenden Zinsniveaus ist die Rendite ordentlich. Auch bei den Kosten sind Plattformen wie Exporo, Bergfürst oder auch Zinsland und Engel & Völkers Capital im Vergleich zu klassischen Beteiligungsfonds konkurrenzfähig – sie sind für Anleger in der Regel kostenlos. Üppige Provisionen für Berater sind da nicht drin. Dennoch bieten die Plattformen für Tippgeber sogenannte Affiliate-Programme. „Die Investoren werden den Finanzberatern zugeschlüsselt und auf diese Weise erhalten die Berater laufend Provisionen für die Investments ihrer Kunden. Die kurzen Laufzeiten unserer Produkte sind für Finanzberater attraktiv, da sich immer wieder Anknüpfungspunkte für Gespräche über Anlagen mit den Investoren ergeben. Da wir als Vermittler nie beraten, gibt es auch keinen Konflikt“, so Sandler und verweist auf den MIFID II konformen Investitionsprozess inklusive Dokumentation.


"Theoretisch Mindestanlagesummen von einem Euro"

Stärker auf Distanz zur „alten Welt“ geht man bei Exporo. Zwar gibt es auch hier ein Affiliate-Programm, doch ist man sich selbst der Zugkraft einer Plattform, die bereits rund 300 Millionen Euro Anlagegelder eingesammelt hat, bewusst. Mit Exporo-Bestand bietet die Plattform zudem ein Produkt, das Zugang zu bestehenden Immobilien bietet und diese mittels klassischer Anleihen, die zudem handelbar sind, investierbar macht. „Durch das digitale Setup von Exporo können viele unnötige Kosten eingespart werden. Es fallen deutlich geringere Strukturierungskosten und laufende Kosten an, wodurch eine höhere Rendite erwartet wird. Es gibt keine Depotgebühr, kein Agio und keinen Ausgabeaufschlag“, fasst Brunke zusammen.

Um auch künftig mit Effizienz und geringen Kosten punkten zu können, setzen Crowdinvesting-Plattformen zunehmend auf neue Technologie. Exporo hat kürzlich eine tokenisierte Immobilien-Anleihe herausgebracht. „Schon heute erlaubt uns die Tokenisierung, unseren Prozess transparenter, schneller und schlanker zu gestalten, um unsere Bestandsimmobilien noch näher an unsere Anleger zu bringen. Zusätzlich sehen wir die Stärken der Technologie in der signifikanten Reduzierung der Mindestanlagesummen, theoretisch bis auf einen Euro. Dies erlaubt eine einfache und gesunde Portfoliodiversifikation mit kleinsten Beträgen für jeden“, betont Brunke. Etwas weniger euphorisch ist man bei Bergfürst. Zwar hält auch Sandler Blockchain für zukunftsweisend, sieht aktuell aber noch keinen Grund, gänzlich auf die Technologie zu setzen.


2020 wird zum Schicksalsjahr der Branche

Um auch Skeptiker von den Möglichkeiten ihrer Plattformen zu überzeugen, wird es weniger darauf ankommen, moderne Technologie so schnell als möglich einzusetzen, sondern bestehende Produkte zu erklären und Transparenz zu schaffen. Seit jeher punkten die Plattformen mit ausführlichen Projektbeschreibungen und Hintergrundinformationen zu Projektgesellschaften und beteiligten Personen. Hinzu kommt die nach eigenen Angaben gründliche Prüfung neuer Projekte. Ein echter Lackmustest dürfte aber im Jahr 2020 auf die Branche zukommen. Dann stehen Rückzahlungen in Höhe von 103,6 Millionen Euro aus. Bleiben Zahlungsausfälle so selten wie bisher und spielen neue Investmentformen, wie beispielsweise besicherte Bankdarlehen, ihre Stärken aus, dürfte das ein Vertrauensgewinn für die gesamte Branche sein. Schon heute ist Crowdinvesting für informierte und zugleich engagierte Anleger dank geringer Investitionssummen eine attraktive Alternative.