Immobilien für die Altersvorsorge – das sollten Berater jetzt ihren Kunden raten

Die Preissteigerungen am deutschen Immobilienmarkt sind beeindruckend. In den Metropolen Deutschlands, den A-Lagen, sind die Preise seit 2009 um etwa 95 Prozent nach oben gegangen, schreiben die Experten von DB Research in ihrem Ausblick 2019. Aber auch in den B- und C-Städten lagen die Zuwächse noch bei etwa 70 Prozent und sogar in den D-Städten kletterten sie – um immerhin 60 Prozent. Angesichts solcher Zahlen stellt sich für Finanzberater  die Frage, ob sie ihren Kunden tatsächlich noch dazu raten können, für ihre Altersvorsorge in eine Immobilie zu investieren?

Die gute Nachricht: Nach Einschätzung von DB Research dürften die Preise auch in diesem Jahr weiter steigen. Dabei sind der enge Arbeitsmarkt hierzulande, die anhaltend niedrigen Zinsen und der steigende Wohlstand entscheidend. Das alles, so die Folgerung der Analysten, werde weiter dazu führen, dass wir einen Nachfrageüberhang haben und damit die Grundlage für eine Fortsetzung des aktuellen Immobilienzyklus.

Allerdings, schränken die Experten auch ein, werde die Preisdynamik abnehmen und die Diskrepanz zwischen den Regionen zunehmend größer. So könne in einigen Städten, die eine relativ elastische Bauaktivität und ein eher geringeres Bevölkerungswachstum aufweisen, der Zyklus schon enden, bevor bundesweit der Preisanstieg aufhört. Zudem gehen die Analysten davon aus, dass die Metropolen in Süddeutschland insgesamt weiterhin eine sehr viel höhere Preis- und Mietdynamik aufweisen dürften als norddeutsche Städte.

Niedrige Zinsen allein sind kein Argument für einen Hauskauf

Dieser inzwischen nur noch verhalten optimistische Ausblick zusammen mit dem bereits sehr hohen Preisniveau hat auch Konsequenzen für Investoren. Wobei allerdings die Anschaffung der eigenen vier Wände für den Eigenbedarf unter Experten in der Regel als unproblematisch gilt. Schließlich spielt hier, wenn jemand plant, dort bis zu seinem Lebensende zu wohnen, und die Finanzierung gut geplant und möglich ist, weder die künftige Mietrendite noch die weitere Preisentwicklung eine entscheidende Rolle. Insofern spricht nichts dagegen, das derzeitige Zinstief für den Traum vom Eigenheim zu nutzen.

Anders sieht es angesichts der enormen Preissteigerungen aber aus, wenn jemand den Erwerb einer fremdgenutzten Immobilie für die Altersvorsorge plant. „Grundsätzlich sollte sich niemand nur wegen der derzeit niedrigen Zinsen in ein solches Abenteuer zu stürzen“, warnt Prof. Dr. Rolf Tilmes, Vorstandsvorsitzender des FPSB Deutschland. „Schließlich sind die Preise derzeit überall hoch und wer eine vermeintlich günstige Immobilie in schlechter Lage kauft, für den kann es in einigen Jahren bei steigenden Zinsen und fallenden Preisen ein böses Erwachen geben.“

Entscheidend ist die Lage

Stattdessen gilt: Die Lage entscheidet. So kann sich der Immobilienkauf in Städten, in denen die langfristigen Aussichten weiter gut sind, auch auf dem aktuellen Niveau – sofern die Finanzierung durchführbar ist – noch lohnen. Das bestätigt auch eine Studie des Wirtschaftsforschungsinstituts Prognos. Demnach werden bis 2030 bei gleich bleibender Bautätigkeit in den zehn beliebtesten Regionen Deutschlands, also vor allem in den Großstädten und Ballungszentren, insgesamt bis zu 940.000 Wohnungen fehlen. Entsprechend, so die Schlussfolgerung, werden dort die Preise langfristig per Saldo weiter anziehen. Dagegen drohe in strukturschwachen Gebieten ein massiver Leerstand.

Natürlich aber hat längst nicht jeder das Geld, um sich in den wachsenden Metropolen die eigenen vier Wände zu leisten. Das gilt gerade für jüngere Menschen, die erst in das Berufsleben eingestiegen sind. Eine Alternative, die Berater ihren Kunden aufzeigen können, wäre das Nießbrauchrecht. Das Interessante daran ist, dass dies eine Lösung für potenzielle Käufer und Verkäufer von Immobilien gleichermaßen sein kann, wie Otto Kiebler von HausplusRente klar macht. „Für Eigentümer bietet das Nießbrauchrecht die Möglichkeit, das Kapital der Immobilie zu liquidieren und gleichzeitig das Wohneigentum weiter zu nutzen“, sagt er. „Für Kapitalanleger dagegen bedeutet dieses Modell die Möglichkeit, Immobilien unter Marktwert zu erwerben.“

Tatsächlich kann der Abschlag erheblich sein. „Sie müssen bedenken, dass der Kaufpreis in der Regel nur bei 50 bis 60 Prozent des heutigen Marktwertes liegt, da die Mieten in Bezug auf die Rententafel vom Marktwert in Abzug gebracht werden“, so Kiebler. „Zudem bleiben die Instandsetzungskosten beim bisherigen Eigentümer, es gibt keinen Ärger mit Mietern und der Wertanstieg fällt doppelt so hoch aus, da der Kapitaleinsatz geringer ist.“ Trotz des hohen Niveaus, auf dem sich die Preise am deutschen Immobilienmarkt befinden, gibt es also noch Möglichkeiten mit dem eigenen Haus oder der eigenen Wohnung für das Alter vorzusorgen.