Immobilien: „Kompetenzen in der technischen und strategischen Betreuung wichtig“

Family Offices sind häufig bei Immobilientransaktionen anzutreffen. Ihre Dienstleistung sollte sich aber nicht nur aufs reine Asset Management beschränken – vermögende Mandanten erwarten mehr als das.

Immobilien sind so etwas wie der Deutschen liebstes Kind. Im Jahr 2018 gaben 47,5 Prozent der Haushalte an, dass sie Haus- und Grundbesitz haben. Zum Ende des Jahres 2017 belief sich das in Wohnbauten investierte Vermögen der privaten Haushalte in Deutschland auf eine Summe von rund 4,47 Billionen Euro, und das deutsche Nettoanlagevermögen in Wohn- und Nichtwohnbauten betrug 2018 laut dem ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss knapp neun Billionen Euro. Davon entfielen 61 Prozent auf Wohnbauten und 39 Prozent auf Gewerbe- und Infrastrukturbauten. Zusammen mit den Grundstückswerten (3,2 Billionen Euro), summiert sich das gesamte Immobilienvermögen der Deutschen auf knapp 11,2 Billionen Euro.

Die Immobilienpreise für Wohngebäude lagen laut Immobilienpreisindex bei 114,3 Indexpunkten im zweiten Quartal 2019. Das bedeutet, dass die Immobilienpreise beziehungsweise die Preise für Bauleistungen seit 2015 um 14,3 Prozent gestiegen sind. Auch der „Postbank Wohnatlas 2019“ zeigt, dass die Nachfrage nach Wohneigentum in Deutschland ungebrochen ist. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise stiegen laut der Studie in 365 von 401 Kreisen und Städten im Vergleich zum Vorjahr an.


Immobilieninvestments müssen ins Gesamtvermögen passen

Aber die stark steigenden Preise halten Vermögensinhaber nicht davon ab, weiterhin stark in Immobilien zu investieren. Dementsprechend sind auch Family Offices häufig bei Immobilientransaktionen anzutreffen, um die Kundenvermögen in dieser Anlageklasse zu bündeln und von den typischen Kapitalmarktschwankungen unabhängig zu machen. Bei nahezu allen komplexen Vermögen spielten Immobilien eine große Rolle, besonders auch zur Vermögensdiversifikation und zum langfristigen Vermögenserhalt, heißt es beispielsweise bei Deutsche Oppenheim Family Office. Entscheidend sei aber, dass die Immobilieninvestments in den Kontext des Gesamtvermögens passten und einer fest definierten Strategie folgten. Dazu gehörten beispielsweise Überlegungen hinsichtlich Nachhaltigkeit, Zweck der Vermögensanlage und deren Kontrolle, der Wahl zwischen direktem und indirektem Investment und den damit verbundenen notwendigen Managemententscheidungen sowie dem Immobilien-Reporting und -Controlling.


Wesentliche Erkenntnisse für Managemententscheidungen erhalten

Durch ein kontinuierliches Controlling und Reporting können unter anderem die Entwicklung der Mikro- und Makrolage, der Rendite der Immobilien, die aktuelle Vermietungssituation, die Höhe der Ausbau- und Instandhaltungskosten und die Mieteinnahmen und umlagefähigen- und nicht umlagefähigen- Kosten laufend erfasst und ausgewertet werden. Daraus lassen sich dann wesentliche Erkenntnisse für Managemententscheidungen und den weiteren Umgang mit den Immobilienwerten ableiten. Durch Controlling- und Reporting-Maßnahmen lassen sich zudem auch die wesentlichen betriebswirtschaftlichen Bereiche wie Gewinn- und Verlustrechnung, Cash Flow-Berechnung und Liquiditätsanalyse aktuell abbilden.

„Auch bei Immobilieninvestments sind neben den Markteinschätzungen und Prognosen professionelle und aussagekräftige Berichte maßgeblich für eine dauerhaft erfolgreiche Anlage im Sinne der Mandanten. Dadurch werden die Performanceattribution der Investments, deren Risiken und Auswirkungen auf die Gesamtstruktur deutlich. Controlling- und Reporting-Maßnahmen sollten bei jeder größeren Allokation im Immobiliensektor eine herausgehobene Rolle spielen“, betont Michael Sievers von Rhein Asset Management aus Luxemburg und Düsseldorf. Das Unternehmen bietet neben der unabhängigen Vermögensverwaltung auch Family Office-Dienstleistungen und das gesamte Immobilien-Asset Management und dazugehörige Leistungen wie die Entwicklung von Nutzungskonzepten, Planungsleistungen, Verkaufsvorbereitungen und Entwicklung von Vermarktungskonzepten, Beratung beim Ankauf und der Veräußerung von Immobilien und die technische und kaufmännische Due Dilligence an.


Spezialwünsche im Immobilienbereich erfüllen

„Diese Dienstleistungen sind bei der Verwaltung komplexer Vermögen von maßgeblicher Bedeutung. Es geht nicht allein darum, Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeobjekte zu kaufen und zu verkaufen. Es müssen regelmäßig auch Spezialwünsche hinsichtlich der Entwicklung eigener Immobilienprojekte und dem Beteiligungsmanagement bei sehr großen Vorhaben umgesetzt werden. Dafür sind umfassende Kompetenzen in der technischen und strategischen Betreuung von Immobilien wichtig“, sagt Michael Sievers.

Das sei die Erwartungshaltung wirklich vermögender Kunden an ihren Family Office-Dienstleister, für sie auch spezielle Herausforderungen zu lösen. Wie Sievers aus seiner eigenen Beratungspraxis weiß, gehören dazu zum Beispiel auch die Verhandlungen mit Politik und Verwaltung im Rahmen von Bauprojekten mit kommunaler Bedeutung und entsprechender vielfältiger Interessenlagen. „Die Renditefrage stellt sich dabei manchmal für den Mandanten zunächst gar nicht. Es geht vielmehr darum, für ihn ein Projekt zu ermöglichen und ihn bei allen seinen Fragestellungen ganzheitlich zu begleiten. Das ist die Aufgabe des Family Office.“