Immobilienausblick 2022: „Wir sehen eine reale und wachsende Nachfrage“
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2022-01-03

Immobilienausblick 2022: „Wir sehen eine reale und wachsende Nachfrage“

Der Anlagedruck sorgt für steigende Preise am Immobilienmarkt. Das gilt auch mit Blick auf 2022. Steigende Zinsen könnten die Preise indes unter Druck setzen. Ob und wann dieser Wendepunkt kommt, ist unklar. CAPinside-Experte Patrick Peters mit einem Jahresausblick.

Geht es hoch oder runter? Mit dieser Frage sind weder die Corona-Infektionen noch die CO2-Emissionen gemeint, sondern die Immobilienpreise. Die Antwort scheint einfach: nach oben! 2020 waren die Preise für Wohnimmobilien mit im Schnitt plus 6,7 Prozent deutlich gestiegen, aller pandemiebedingten Einschränkungen zum Trotz. Und auch im dritten Quartal 2021 stiegen die Immobilienpreise in Deutschland durchschnittlich um 7,2 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum.

Laut „Postbank Wohnatlas 2019“ können Haus- und Wohnungsbesitzer in mehr als der Hälfte der 401 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte davon ausgehen, dass ihre Immobilie bis mindestens 2030 real an Wert gewinnt. Lag der Durchschnittspreis für eine Eigentumswohnung im Jahr 2016 noch bei 1.575 Euro pro Quadratmeter, kletterte er 2021 auf 2025 Euro, wie das Handelsblatt berichtete.




Wohnimmobilien in urbanen Lagen immer beliebter

Für Prof. Dr. Thomas Beyerle von der auf Immobilien spezialisierten Investmentgesellschaft Catella ist das kein Wunder. „Die Preise werden nicht sinken. Immer mehr Kapitalanleger wollen dem Anlagedruck durch Immobilieninvestments entgehen und sind bereit, die steigenden Preise zu zahlen. Daher sehen wir keine Blase, sondern eine reale und wachsende Nachfrage.“ Im Fokus bei institutionellen und privaten Anlegern stehen laut Thomas Beyerle vorrangig Wohnimmobilien, dann folgen Büro- und Logistikimmobilien.

„Aufgrund des gesellschaftlichen und ökologischen Wandels werden Wohnimmobilien in urbanen Lagen mit einer modernen energetischen Ausstattung immer beliebter. Das Denken in gemischt genutzten Quartieren steigt, um Wohnen und Nahversorgung zu kombinieren. Auf der anderen Seite sehen wir auch keinen Abschwung bei Büroimmobilien. Es deutet nichts darauf hin, dass Unternehmen flächendeckend ihre Büroflächen abbauen. Daher wird der Markt intakt bleiben“, betont Thomas Beyerle. Nach seiner Erfahrung schauten vor allem institutionelle Investoren vor allem auf den Wertzuwachs bei Grund und Boden. Das sei der vorrangige Performance-Attributor.


Steigende Zinsen führen zum Rückgang der Preise

Eine etwas differenzierte Haltung nimmt Dr. Dirk Rathjen vom Institut für Vermögensaufbau (IVA) ein. Er verweist beispielsweise auf den Quotienten von durchschnittlichem Kaufpreis zu Durchschnittseinkommen, der in einigen Städten bei weit über 50 Jahren liegt. „Das bedeutet, dass ein Käufer 50 Jahre abzahlen muss, um eine Immobilie zu kaufen. Das ist schwer, wenn das Erwerbsleben nur 40 Jahre dauert. Die extrem niedrigen Zinsen haben die Preise steigen lassen. Sollten sie spürbar ansteigen, wird die Nachfrage nach Wohnimmobilien zurückgehen und damit auch der Preisanstieg.“

Auch betont Dirk Rathjen, dass der Wohnungsbau stark voranschreite. Der Koalitionsvertrag sehe den Neubau von 400.000 Wohnungen vor. Das vergrößere das Angebot. „In Großstädten ist die Übernachfrage noch zu groß, als dass der Wohnungsneubau den Preisanstieg in Großstädten abschwächen könnte. Aber in B- und C-Städten kann der Effekt schneller spürbar werden, und in ländlichen Räumen wird die Demografie in den nächsten Jahren vielerorts zu Preisverfall führen, weil mehr Menschen versterben als Häuser abgerissen werden. Wann der Umkipppunkt kommt, ist aber schwer zu sagen.“


Performance von REITs dürfte steigen

Für Investoren kann auch der Blick auf andere Anlageinstrumente interessant sein, um mit Immobilien Geld zu verdienen. Ein Thema: Immobilienaktien, sogenannte REITs. „Uns erscheint gegenwärtig die relative Bewertung von Immobilienaktien im Vergleich zu investierbaren Alternativen attraktiv. Weitere Fusionen und Übernahmen und/oder Privatisierungen dürften folgen, da in fast allen Sektoren Abschläge auf die Bewertungen des Privatmarktes zu beobachten sind“, sagt Martin Friedrich von Lansdowne Partners Austria GmbH. Mit zunehmender Klarheit über die Erholung der Fundamentaldaten in den meisten wichtigen Sektoren könnte 2022 das Transaktionsvolumen also steigen, was sich dann über kurz oder lang wohl in der Performance von REITs widerspiegeln dürfte, so Friedrich. Und Markus Hill, Asset Management Consultant aus Frankfurt am Main, weist mit Blick aufs neue Jahr auch darauf hin, dass beispielsweise Family Offices im Bereich der Direktinvestments Opportunitäten suchen und generell institutionelle Investoren Private Equity Real Estate und REITs mit verstärktem Interesse verfolgen könnten.

Im Übrigen spielt auch die Politik eine Rolle fürs neue Jahr (und darüber hinaus). So will die neue Regierung beispielsweise die geltenden Mieterschutzregelungen evaluieren und verlängern. Die Mietpreisbremse beispielsweise soll bis zum Jahr 2029 verlängert werden. Ab 100.000 Einwohnern muss es einen Mietspiegel geben. Darin sollen künftig die Mietverträge der letzten sieben Jahre einfließen. Und im Koalitionsvertrag heißt es generell: „Wohnen ist ein Grundbedürfnis und so vielfältig wie die Menschen. Wir werden das Bauen und Wohnen der Zukunft bezahlbar, klimaneutral, nachhaltig, barrierearm, innovativ und mit lebendigen öffentlichen Räumen gestalten. Dabei haben wir die Vielfalt der Rahmenbedingungen und Wohnformen und individuellen Bedürfnisse der Menschen in ländlichen und urbanen Räumen im Blick.“

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