Immobilienfinanzierung steuert in Richtung Voll-Digitalisierung

In der gewerblichen Immobilienfinanzierung läuft noch vieles analog und in Handarbeit – aber nicht mehr lange. Digitale Plattformen sollen alle Beteiligten vernetzen und über standardisierte Abläufe den Finanzierungsprozess erleichtern.

Auch im Jahr 2019 ist der Austausch von Aktenordnern in der gewerblichen Immobilienfinanzierung keine Seltenheit. Weder Banken noch die Immobilienwirtschaft zählen zu den Pionieren der Digitalisierung, aber verstecken können sie sich jetzt auch nicht mehr – zumal beide Seiten die Chancen der Digitalisierung erkennen und nutzen wollen, wie kürzlich eine Expertendiskussion mit Vertretern der Bereiche  Bank, Projektentwicklung, Beratung und digitale Plattformen in Hamburg zeigte. Keiner der Gesprächsteilnehmer betrachtet die Digitalisierung als Feind. Sie sind sich vielmehr einig, dass sie die Wertschöpfungskette zunehmend vergrößern wird und neue Chancen und Geschäftsmodelle eröffnet. Ebenfalls werde sie helfen, die wachsende Komplexität der gewerblichen Immobilienfinanzierung zu meistern. Dabei geht es nicht nur um die Digitalisierung der Abläufe im eigenen Hause, sondern auch die Vernetzung  der Geschäftspartner untereinander.

„Es gilt, alle Prozesse zu digitalisieren, wir revolutionieren zurzeit unseren gesamten Kreditprozess“, so Sascha Klaus, Vorstandsvorsitzender der Berlin Hyp, einer der größten gewerblichen Immobilienfinanzierer in Deutschland. Künftig muss ein Finanzierungsvorgang bei der Bank nur noch einmal eingegeben werden. Antragseingang, Gutachter und Kreditabteilung sollen alle auf das gleiche System zugreifen. Das klingt eigentlich wie etwas Selbstverständliches, ist für eine Bank aber wohl revolutionär. Die Auffrischung der Inhouse-Prozesse ist jedoch nicht die einzige Digitalisierungsaktion der Berlin Hyp. Die Bank ist hier an verschiedenen Ecken tätig und ist auch bereits mehrere entsprechende Beteiligungen eingegangen. Klaus‘ Vision ist ein Ökosystem, das langsam zusammen wächst. „Wir glauben, die Zukunft ist eine One-Stop-Shop-Lösung. Wenn ich eine Immobilie kaufen will, benötige ich eine Plattform, die mir das Angebot zeigt, bei der Bewertung hilft, mich bei der Durchführung unterstützt und natürlich auch bei der Finanzierung.“

 

Crowdinvesting-Plattformen entwickeln neue Geschäftsbereiche

Erste digitale Plattformen im Bereich Immobilienfinanzierung gibt es bereits. Diese verfolgen jedoch noch andere Ziele. Auf Immobilienprojekte spezialisierte Crowdinvesting-Plattformen bringen schwerpunktmäßig Projektentwickler, die zusätzlich zu ihrer Bankfinanzierung Kapital brauchen, und Kleinanleger, die gern in Immobilien investieren wollen, zusammen. Überwiegend wird Mezzanine-Kapital vermittelt. Zunächst war Crowdinvesting auf Projekte mit einem Anlagevolumen von 2,5 Millionen Euro beschränkt. Mittlerweile gibt es auf den Plattformen aber auch Anlagen in Anleihen nach dem Wertpapierhandelsgesetz. Nachdem die Bundesregierung im vergangenen Jahr die Prospektpflicht gelockert hat, können Anleihen mit einem Volumen von weniger als acht Millionen Euro ohne Wertpapierprospekt öffentlich angeboten werden. Es reicht ein Wertpapier-Informationsblatt, das allerdings auch die BaFin gestatten muss. 

Werden die knapp 8 Millionen Euro für Mezzanine-Kapital genutzt, das vielleicht 10 bis 15 Prozent der Gesamtinvestition eines Immobilienprojektes ausmacht, sind die Plattformen auch für Entwickler größerer Projekte interessant. Lothar Schubert, Geschäftsführer vom Hamburger Projektentwickler DC Developments, stand den digitalen Plattformen bislang eher skeptisch gegenüber. Wenn sich die Volumina erhöhen und sich die Plattformen weiter professionalisieren, kann er sich eine Zusammenarbeit jedoch gut vorstellen.

 

Eine Plattform für alle Finanzierungs-Beteiligten

Und genau danach sieht es zurzeit aus, denn die Plattformen betreiben ihr klassisches Crowd-Geschäft zwar weiter, entwickeln aber auch neue Geschäftsbereiche.  „Wir wollen künftig wie eine Spinne im Netz alle an einer Immobilienfinanzierung Beteiligten aus Finanz- und Immobilienwirtschaft zusammenbringen“, sagt Carl von Stechow, Gründer und CIO von Zinsland. Die digitale Plattform hat hierfür gerade angekündigt, ihr Angebot um die B2B-Verbindung Caladio zu erweitern. Künftig soll die Plattform nicht nur Mezzanine-Kapital vermitteln, sondern die gesamte Finanzierung erfassen, einschließlich des klassischen Bankkredits.

Es wird jedoch nur gematcht, Kreditgeber bleiben die Banken. Mittelständische Projektentwickler oder Immobilienbestandhalter können ihre Finanzierunganfrage auf dem Portal einstellen. Auf Basis der Angaben wird ein standardisierter Datensatz erstellt, der gezielt an Banken und andere Immobilienfinanzierer entsprechend ihrer hinterlegten Kriterien übermittelt wird. Die Kapitalgeber geben dann ihre Finanzierungsangebote ab. Zudem will Zinsland das Kredit-Reporting, mit dem Projektentwickler ihre Kreditgeber regelmäßig über den Fortschritt ihres Bauvorhabens und der Kosten- und Einnahmeentwicklung informieren muss, digitalisieren. Dazu erarbeitet die Plattform gerade mit der Taunus-Sparkasse eine standardisierte, digitale Lösung.

An eine künftige 100-prozentige Digitalisierung der gewerblichen Immobilienfinanzierung glaubt von Stechow jedoch ebenso wenig wie die anderen Teilnehmer der Expertenrunde. „Es werden immer noch Menschen beteiligt sein“, so der Zinsland-CIO. Und Berlin-Hyp-Chef Klaus ergänzt: „Vor allem bei komplexen Projekten werden wir nicht bei 100 Prozent ankommen. Die Arbeitsplätze werden jedoch interessanter und werthaltiger, denn die Digitalisierung liefert sehr viel Unterstützung. Sie sind dann Pilot des neusten Passagierflugzeugs und nicht mehr der alten Tante Ju.“