Investieren in Branchen Teil 12: Immobilien – Betongold-Aktien als eigene Asset-Klasse

Junger Sektor leicht hinter dem Gesamtmarkt

Dabei kommen die Betongold-Aktien im MSCI World Index nur auf einen Anteil von 3,3% und auch die langfristige Wertentwicklung mutet eher unspektakulär an. In Euro und inklusive reinvestierter Dividenden steht in der Rückrechnung für die vergangenen 25 Jahre eine Versechsfachung zu Buche, während dem Gesamtmarkt eine Versiebenfachung gelungen ist.

Trotzdem lohnt ein zweiter Blick. Denn rein fundamental bieten Immobilien-Aktien genau dasselbe Investment-Profil wie eine vermietete Eigentumswohnung: Beleihungsfähige Substanz, regelmäßige Mieteinnahmen plus Partizipation an (hoffentlich) steigenden Preisen für Grund und Boden – nur eben zigtausendfach skaliert und täglich handelbar, ganz ohne Notar und Grunderwerbsteuer. 

 

Eher separate Anlage-Klasse als elfte Branche

Die Kurse folgen dabei naturgemäß den üblichen Launen der Börsianer, allerdings nicht unbedingt im Gleichschritt mit Aktien. So liegt die Korrelation zwischen dem MSCI World und dem MSCI Real Estate Index seit 1995 nur bei 0,68 und ist zuletzt sogar unter 0,60 gesunken – während die meisten anderen Sektoren Werte zwischen 0,8 und 0,9 aufweisen, die einen ziemlich starken Gleichlauf signalisieren.


Nur konsequent deshalb, dass Immobilien-Aktien bei angloamerikanischen Investoren nicht als Branche gelten, sondern als separate Asset-Klasse, die in vielen Portfolios mit zehn bis 20 Prozent gewichtet ist. Das liegt auch an einer strukturellen Besonderheit: Betongold-Firmen, die als Real Estate Investment Trust (REIT) firmieren und den Löwenanteil ihrer Gewinne ausschütten, müssen keine Steuern zahlen. Damit sind REITs vor allem in den USA, aber auch in asiatischen Ländern integraler Bestandteil jeder auf hoch laufende (Dividenden-)Erträge fokussierten Strategie.

 

REITs – die etwas anderen Aktien

Als eigene Anlage-Klasse unterliegen Immobilien-Aktien und insbesondere REITs auch in der Analyse speziellen Mechanismen. Während bei „normalen“ Aktien etwa das Kurs/Gewinn-Verhältnis relevant ist, schauen Betongold-Investoren bevorzugt auf die Relation von Börsenwert und Funds from Operations (FFO) – die nur die Einnahmen aus der regulären Vermietung widerspiegeln, Ab- und Zuschreibungen hingegen genauso außen vor lassen wie Veräußerungsgewinne und -verluste. 

Wie bei den übrigen zehn Sektoren gibt es indes auch bei Immobilien verschiedene Segmente – die in den letzten drei Jahrzehnten natürlich allesamt von kontinuierlich gesunkenen Zinsen profitiert haben, ansonsten aber von spezifischen Faktoren getrieben werden. 

 

Wohn- und Gesundheits-Immobilien mit defensivem Profil

Empirisch nachvollziehen lassen sich die daraus resultierenden Chance/Risiko-Profile am besten anhand der Bloomberg REIT-Indices, die zwar nur den US-Markt abdecken, dafür aber im Gegensatz zu den MSCI Real Estate-Barometern eine bis in die 1990er Jahre zurückreichende Historie vorweisen können. Abseits der Spezialitäten am besten abgeschnitten haben dabei die Wohn-Immobilien, ein tendenziell defensives Segment. Wohnen müssen Menschen schließlich immer, weshalb die Nachfrage ziemlich konjunkturunempfindlich ist und eher an der demographischen Situation hängt – die sich in den USA obendrein günstiger darstellt als in vielen europäischen Ländern.

Noch stärker von der Demographie beeinflusst ist das Healthcare-Segment – sprich Krankenhäuser und Medical Centers sowie Alten- und Pflegeheime. Bedarfsseitig zweifelsohne ein Wachstumsmarkt, doch wie bei Pharma-Aktien steht die Frage der Finanzierung im Raum. Portfolios mit hohem Selbstzahler-Anteil genießen deshalb an der Börse Bewertungsaufschläge, während vom öffentlichen Gesundheitssystem abhängige Einrichtungen zeitweise mit zweistelligen Dividendenrenditen aufwarten konnten.

 

Digitale Disruption auch bei Betongold

Klar konjunktursensitiv sind dagegen Büro- und Industrie-Immobilien. Dass letztere sich gegenüber dem Tiefpunkt der Finanzkrise im März 2009 gemessen am Index im Wert mehr als verzehnfacht haben, liegt indes nicht nur am Basiseffekt – sondern auch am E-Commerce, denn das boomende Geschäft mit Logistik- und Lager-Liegenschaften wird bei den Industrial REITs einsortiert. 

Spiegelbildlich dazu die Situation bei den Einkaufszentren: Die Angst vor dem Death by Amazon hat die Kurse der Shopping-REITs so stark einbrechen lassen, dass unterm Strich über fünf Jahre trotz üppiger Dividenden ein Minus steht. Wer davon ausgeht, dass Menschen auch in Zukunft soziale Wesen sind, die nicht nur mit dem iPad auf der Couch sitzen, findet hier jetzt attraktive Risikoprämien – sollte aber gute Nerven mitbringen. Denn über die Zeit werden manche Kaufhaus-Dinos und Klamotten-Filialisten als Mieter ausfallen und dann braucht es erstmal Investitionen, um den Leerstand zu beseitigen.

 

Spezialitäten im REIT-Mantel

Hinzu kommen zahlreiche Spezialitäten à la Self Storage. In den USA, wo nur wenige Häuser unterkellert sind, gleichzeitig aber viel Konsumklump angehäuft wird, sind die vielfach voll digitalisierten Lagerräume ein grandioses Geschäftsmodell – das inzwischen allerdings unter Überkapazitäten leidet. Die in der Vergangenheit erzielten Renditen sollte man jedenfalls nicht in die Zukunft projizieren. Skepsis ist auch bei Hotel-REITs angebracht: Während die Aktien mancher Hotelketten wie Marriott oder InterContinental in guten Zeiten kräftige Überrenditen erzielen, war auf der Immobilienseite für Anleger über 25 Jahre kaum etwas zu holen. Aussichtsreicher sind da Betreiber von Rechenzentren oder Mobilfunkmasten, die ebenfalls als REIT firmieren und vom Börsenwert her inzwischen sogar zu den Top-Firmen des Sektors gehören.

 

Historie illustriert die kurzfristigen Kurs-Risiken

Inwieweit man solche Investment Opportunities gezielt auslotet, ist eine Frage des individuellen Anlagestils. Die meisten Portfolios wären schon gut bedient mit einem geographisch wie thematisch diversifizierten Betongold-Engagement, wofür es sowohl unter den aktiven Fonds als auch im ETF-Sortiment einige nützliche Produkte gibt. 

Wer sich darauf einlässt, sollte zuvor allerdings einen Blick auf die Charts von vor elf Jahren werfen: Weil die Finanzkrise zunächst eine Immobilienkrise war, standen REITs eine Zeitlang quasi unter Generalverdacht und wurden buchstäblich ohne Rücksicht auf Verluste aus den Portfolios geworfen. Dass die allermeisten Firmen fundamental halbwegs auf Kurs waren und vielfach sogar stabile bis leicht steigende Dividenden in Aussicht stellen konnten, spielte keine Rolle. Erst zu Preisen, die teilweise 75 Prozent und mehr unter den alten Hochs lagen, fanden sich Käufer. Kurzfristig sind eben auch Immobilien-Aktien erst einmal Aktien, mit entsprechenden Schwankungen und Drawdowns.

 

Lesen Sie auch die anderen Teile der Serie "Investieren in Branchen"

Investieren in Branchen, Teil 1: Die Langfrist-Bilanz der MSCI World-Sektoren

Investieren in Branchen Teil 2: Energie – am Erdöl hängt doch alles

Investieren in Branchen Teil 3: Versorger – Grüne Chancen und politische Risiken

Investieren in Branchen Teil 4: Basiskonsumgüter – Gegessen und getrunken wird immer!?

Investieren in Branchen Teil 5: Finanzen – Wenn Geld kein Geld mehr verdient...

Investieren in Branchen Teil 6: Gesundheit – Mehr als Pillendreher und Petrischalen

Investieren in Branchen Teil 7: Grundstoffe – Weiße Chemie und schmutzige Minen

Investieren in Branchen Teil 8: Konsum – Gemischtwarenladen für Stock Picker

Investieren in Branchen Teil 9: Technologie – Im zweiten Anlauf mit Substanz

Investieren in Branchen Teil 10: Kommunikation – Bad T.I.M.E.S. für Telekom-Aktien

Investieren in Branchen Teil 11: Industrie – Vom Mischkonzern zur Hightech-Infrastruktur