Offene Immobilienfonds: Corona-immun oder Spätinfizierer?

Nicht alles im Portfolio ist abgestürzt: Offene Immobilienfonds haben sich bislang in der Corona-Krise wacker geschlagen. Die anstehende Rezession dürfte aber auch die Immobilienmärkte belasten.

Sechs lange Jahre lagen Mischfonds beim Publikumsfondsabsatz in Deutschland an der Spitze. Im vergangenen Jahr wurden sie vom Thron gestoßen. Noch beliebter als Multi-Asset-Konzepte waren offene Immobilienfonds. Sie sammelten 2019 laut BVI-Statistik per saldo 10,75 Milliarden Euro ein und damit rund 250 Millionen Euro mehr als Mischfonds.

Die Nettomittelzuflüsse in offene Immobilienfonds sind bereits in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen. Und vielleicht hätten sie sogar noch mehr Kapital auf sich vereinen können, wenn sie es denn angenommen hätten. Viele Immobilienfonds wehren jedoch schon seit ein paar Jahren neue Gelder ab, erlauben nur noch Zuflüsse in festgelegten Kontingenten oder öffnen die Tore kurzfristig über Cash Calls, wenn eine viel versprechende Immobilie gefunden wurde.


Dank neuer Regeln immun gegen Panikattacken

Ihre Beliebtheit kommt nicht von ungefähr. Für Privatanleger, auch für den kleinen Geldbeutel, bieten sie einen Zugang zu den globalen Immobilienmärkten – und das ohne Aktienmarktrisiko, dem man mit Immobilien-Aktienfonds ausgesetzt ist. Ihre Erträge sind zwar in den vergangenen Jahren zurückgegangen. Viel mehr als 2 bis 3 Prozent im Jahr bei einem Fonds mit klassischem konservativem Ansatz sollten Anleger nicht erwarten. Dafür sind offene Immobilienfonds aber in der Niedrigzinsphase ein Bollwerk im Portfolio. Oder anders ausgedrückt: ein wichtiger und stabiler Diversifikationsbaustein. Das konnten sie gerade beweisen. Ihre Preise haben bislang kaum auf die Corona-Krise reagiert. Denn die Fonds sind – dank ihres Regelwerks - immun gegen starke Stimmungsschwankungen oder gar Panikattacken am Markt.

Zum einen bestimmt sich der Fondspreis – wie bei allen Fonds – aus den Werten im Portfolio. Dies sind hier aber keine stimmungsgetriebenen Wertpapiere, sondern Immobilien. Und deren Wert wird von nüchtern agierenden Sachverständigen regelmäßig festgelegt. Zum anderen können die Fondsanleger sich nicht mehr mal so eben von ihren Anteilen trennen und die Fondsmanager unter Verkaufsdruck setzen. Seit 2013 gilt eine Mindesthaltedauer von zwei Jahren und eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten. Ältere Fonds, also auch alle Schwergewichte am Markt, haben noch Anleger dabei, die vor diesem Datum investiert waren und somit 30.000 Euro pro Halbjahr ohne Fristen verkaufen dürfen. Nach einer Auswertung von Scope liegt der Anteil dieser Anleger aber bei fast allen Fonds bei unter 50 Prozent. Die 20 von der Analyseagentur untersuchten großen Fonds wiesen am Jahresende 2019 eine Liquidität von rund 20 Prozent im gewichteten Mittel auf, ähnlich wie im Vorjahr. „Ein Stabilitätsanker in der Corona-Krise“, meinen die Experten.


Immobilienklima rauscht in den Keller

Völlig Corona-immun und gefeit vor Verlusten sind die Fonds jedoch nicht, zumindest nicht was die wirtschaftlichen Auswirkungen der Pandemie betrifft. Auch die seit Jahren boomende Immobilienbranche kann sich der anstehenden Wirtschaftsabkühlung nicht entziehen. Das Deutsche Hypo Immobilienklima, das die Stimmung von 1.200 Immobilienexperten widerspiegelt, ist zumindest schon einmal in den Keller gerauscht. Besonders hart getroffen sind Hotel- und Handelsimmobilien, wo die April-Werte auf Unwetter stehen. Aber auch bei den Büros ist die Stimmung deutlich gesunken, bei Wohnimmobilien ebenfalls, wenn auch nicht ganz so stark. Nur noch für Logistikobjekte scheint die Sonne.

Mietausfälle sowie Abwertungen von einigen Fondsobjekten sind künftig mehr als wahrscheinlich. Allerdings muss dies nicht in einem Gemetzel wie in der letzten Krise der offenen Immobilienfonds enden. Die neuen Regeln können dafür sorgen, dass zwischenzeitliche Wertverluste ausgesessen werden.


Vielfalt eröffnet Chancen, aber birgt auch Risiken

Bei der Auswahl des Fonds sollte man jedoch genau hinschauen, wo und in welche Art von Immobilien investiert wird. In den vergangenen Jahren sind eine Reihe neuer Fonds an den Markt gekommen, allein 2019 waren es fünf Neuzugänge. Und einige Fonds haben einen sehr speziellen Investmentfokus und entsprechende Chancen und Risiken.

So setzt beispielsweise der 2019 gestartete Habona Nahversorgungsfonds Deutschland vornehmlich auf Lebensmittelmärkte, aber auch auf Kindergärten oder andere Nahversorgungsimmobilien. Anders der UBS Euroinvest Immobilien, der seit gut einem Jahr auch Gelder von Privatanlegern akzeptiert. Hier liegt der Fokus auf hochwertige Büroimmobilien in europäischen Metropolen. Der Uni Immo Wohnen ZBI hat hingegen ebenso wie der Fokus Wohnen Deutschland deutsche Wohnimmobilien im Blick, ein Segment, das früher keine Rolle in offenen Immobilienfonds spielte. Diese Vielfalt eröffnet privaten Anlegern ganz neue Chancen, in die Immobilienmärkte zu investieren. Allerdings müssen die Marktentwicklungen genau beobachtet werden. Segmente, die heute en vogue sind, können morgen schon die Sorgenkinder sein.


Günstige Kurse an der Börse

Wer jetzt investieren will, sollte auch einen Blick auf den Börsenhandel werfen. Anteile offener Immobilienfonds werden nicht nur über Fondsgesellschaften, sondern auch über diverse Börsenplätze gehandelt. Ein williger Verkäufer kann so die Kündigungsfrist umgehen. Gehandelt wird hier nicht zum Fondswert, sondern Angebot und Nachfrage bestimmen die Kurse. Das birgt für Käufer derzeit Vorteile. Am Börsenhandel ist die Corona-Krise nämlich nicht vorbeigezogen. Hier waren durchaus zwischenzeitlich zweistellige Einbrüche bei den Fondskursen zu beobachten. Und noch jetzt sind auf dem virtuellen Parkett so einige Fonds günstiger zu haben als über die Fondsgesellschaft.