Schenkungssteuer sparen durch Quotennießbrauch

Die Schenkung des elterlichen Wohnhauses an die Nachkommen bereits zu Lebzeiten zu regeln, ist ein Wunsch vieler Immobilienbesitzer in Deutschland. Allerdings kann aus einer solchen Schenkung häufig eine hohe Steuernachzahlung resultieren. Durch die Vereinbarung eines sogenannten Quotenniesßbrauchs kann diese Steuer aber in vielen Fällen vermieden werden.

Immer mehr Menschen in Deutschland wohnen in den eigenen vier Wänden oder haben Grundbesitz inne. Der Immobilienmarkt boomt mehr als je zuvor. Die Preise für Grund und Boden steigen immer weiter. Dennoch ist die Investition in eine Immobilie für eigene Wohnzwecke oder für Vermietungszwecke eine beliebte Anlagemöglichkeit.

Natürlich möchte man, dass das Familienheim und andere eigene Immobilien auch nach dem Tod im Familienbesitz bleiben. Aus diesem Grund ist eine Schenkung an die Nachkommen im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge für die meisten eine naheliegende Option. Schließlich hat der Schenkende zu Lebzeiten noch ein Mitspracherecht. Eine solche Schenkung unterliegt jedoch in Deutschland in jedem Fall der sogenannten Schenkungssteuer. Gesetzesgrundlage bildet das Erbschaftsteuergesetz der Bundesrepublik Deutschland. Bewusst oder unbewusst kann diese Steuer schnell zu einer Kostenfalle für Eigenheimbesitzer werden. Durch eine gute Planung und die Vereinbarung eines Quotennießbrauchs kann diese Steuerlast jedoch vollständig beseitigt oder aber zumindest deutlich reduziert werden.

Die gute Nachricht vorab. Die Schenkung an den Sohn oder die Tochter ist aller 10 Jahre bis zu einem Wert von 400.000 EUR steuerfrei. Aufgrund dieses Freibetrages ist die Übertragung einer Immobilie im Wert von 300.000 EUR vom Vater auf den Sohn somit möglich, ohne Geld an den Fiskus bezahlen zu müssen.
Liegt der Wert der Immobilie höher, verhält es sich etwas schwieriger. Soll beispielsweise ein Mehrfamilienhaus im Wert von 700.000 EUR an den Sohn verschenkt werden, fällt nach Abzug des Freibetrages eine Schenkungssteuer in Höhe von 33.000 EUR an. Dies entspricht einem Steuersatz von 11 %. Hat die Immobilie dagegen einen Wert von 710.000 EUR, also 10.000 EUR mehr, so fallen bereits 38.000 EUR an. Mit zunehmendem Wert der Schenkung steigt auch der Steuersatz.

Es ist also unbedingt erforderlich, ein qualifiziertes Wertgutachten eines unabhängigen Gutachters einzuholen. Nur, wenn der Wert einer Immobilie klar definiert wird, kann man präventive Maßnahmen zur Steuervermeidung treffen. Insbesondere Renovierungserfordernisse oder die Lage der Immobilie kann hierbei zu einer Wertminderung oder Wertsteigerung führen. Das Wertgutachten sollte auch in zeitlicher Nähe zur geplanten Übertragung eingeholt werden. Ist beispielsweise mittlerweile eine Autobahn neben dem Haus errichtet wurden, hat die Immobilie mit Sicherheit eine deutliche Wertminderung zu verzeichnen.
Es stellt sich nun die Frage, wie man eine Immobilie übertragen kann und trotzdem von den Mieteinnahmen des Mehrfamilienhauses profitiert und gleichzeitig Schenkungssteuer spart.

Die Lösung dafür kann die Einräumung eines Quotennießbrauches sein. Es erfolgt eine Übertragung unter gleichzeitiger Einräumung eines Nießbrauches, welches dazu führt, dass dem Vater weiterhin ein Teil der Mieterträge zusteht und er so seinen Lebensunterhalt bestreiten kann.

Dafür wird eine quotale Aufteilung der Mieterträge vorgenommen. Benötigt der Vater beispielsweise 2.000 EUR pro Monat für seinen Lebensunterhalt und erwirtschaftet die Vermietung 6.000 EUR pro Monat, wird eine Quote in Höhe von zwei Dritteln vereinbart. Ohne Berücksichtigung etwaiger Werbungskosten erzielt der Vater somit 24.000 EUR Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Der Sohn dagegen erzielt jährlich Vermietungseinkünfte in Höhe von 48.000 EUR. Er als neuer Eigentümer des Mehrfamilienhauses ist in diesem Fall auch zuständig für die Verwaltung der Immobilie.

Neben diesen betriebswirtschaftlichen Ansätzen führt diese Gestaltung auch zu einem steuerlichen Vorteil bei der Ermittlung der zu zahlenden Schenkungssteuer. Der Wert des Nießbrauchs reduziert die Bemessungsgrundlage für die Steuer. Ist der Vater zum Zeitpunkt der Schenkung beispielsweise 60 Jahre alt, ergibt sich ein abgezinster Barwert (Anlage 9a zu § 13 BewG) von 430.320 EUR.

Das Mehrfamilienhaus mit einem Wert in Höhe von 750.000 EUR kann nach Abzug dieses Nießbrauchwertes demnach steuerfrei übertragen werden, da der verbleibende Wert in Höhe von 319.680 EUR nicht den Freibetrag von 400.000 EUR übersteigt und somit keine Schenkungssteuer entsteht.