Spekulationssteuer bei selbst genutzten Immobilien vermeiden

Verbraucher sind verpflichtet, Steuern zu bezahlen, wenn sie Immobilien innerhalb einer bestimmten Frist nach dem Kauf wieder verkaufen. Die Spekulationssteuer wird immer dann fällig, wenn die Immobilie in einem Zeitraum von zehn Jahren veräußert wird. Das ist ärgerlich, aber so ist die Realität. Doch wer einige Aspekte berücksichtigt, der kann sein Haus steuerfrei veräußern. So wenn beispielsweise die Immobilie selbst bewohnt wird.

Spekulationssteuer schmälert Veräußerungsgewinn 

Hauseigentümer können sich momentan bei dem Verkauf ihrer Immobilien über Gewinne bei der Veräußerung freuen. Grund hierfür sind die hohen Immobilienpreise. Doch da gibt es ja noch die Spekulationssteuer. Diese könnte die Freude erheblich trüben. Doch das muss nicht immer der Fall sein. Der private Verkauf ist außerhalb der Spekulationsfrist in einem Zeitraum von zehn Jahren zwischen Ankauf und Verkauf steuerfrei. Ist das nicht der Fall, so muss grundsätzlich Einkommenssteuer gezahlt werden.

Doch die Spekulationssteuer lässt sich vermeiden. Denn es besteht eine Ausnahme, wenn die Immobilie als eigene Wohnung genutzt wird. Diese Steuer fällt gerade dann nicht an, wenn das Haus oder die Wohnung in dem Verkaufsjahr und in den beiden vorausgegangenen Jahren als Wohnung genutzt wurde. Das gilt auch dann, wenn die Immobilie innerhalb kürzerer Zeit zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich selbst als Wohnung genutzt wurde. So bleibt dem Eigentümer deutlich mehr vom Verkaufsgewinn.
 

Klassiker Arbeitszimmer 

Nutzt der Eigentümer ein häusliches Arbeitszimmer, so ist die Sache nicht mehr ganz so einfach. Denn das Finanzamt behandelt die Nutzung eines Arbeitszimmers nicht gleichbedeutend mit Wohnraum. Daher wird auch bei Verkauf innerhalb einer Spekulationsfrist eine Einkommenssteuer erhoben. Diese richtet sich anteilig, in Bezug auf die Fläche, auf den auf das Arbeitszimmer entfallenden Gewinn des Verkaufs. Das gilt auch dann, wenn es nicht möglich ist, die Aufwendungen für ein solches Zimmer als Werbungskosten geltend zu machen.

 

Rechtsprechung macht Hoffnung 

Doch es gibt Hoffnung für Immobilieneigentümer: Denn die Rechtsprechung des Finanzgerichts Köln steht im Widerspruch hierzu. Der Fall, der dem Gericht zur Entscheidung vorlag, betraf die Veräußerung einer selbst genutzten Wohnung nach neun Jahren und somit innerhalb der Spekulationsfrist. Die Eigentümer machten während dieses Zeitraumes bis zum Verkauf Werbungskosten für ein Arbeitszimmer geltend - und das erfolgreich. Das Finanzamt erhob Einkommenssteuer auf den Verkaufsgewinn, der auf das Arbeitszimmer entfiel. Dieses Zimmer hatte immerhin eine Fläche in Höhe von 19 Prozent der Gesamtfläche. Das Finanzgericht Köln ist der Auffassung, dass trotz einer Nutzung des Arbeitszimmers ein steuerfreier Verkauf möglich ist. Letztlich klären muss das nun der Bundesfinanzhof als höchste juristische Instanz in diesem Fall. Immobilieneigentümern, deren Sachlage ähnlich gelagert ist, wird geraten, mit Hinweis auf das beim Bundesfinanzhof anhängige Verfahren das Ruhen des Verfahrens zu beantragen.