Warum Immobilien keine Alternative zu Aktien sind

Das größte Risiko für das Börsenjahr 2019 – und auch darüber hinaus – sehen wir von Schmitz & Partner nicht in fallenden Aktienkursen, sondern in scharfen Preisrückgängen auf den Immobilienmärkten! Das wollen die meisten Anleger und Immobilieneigentümer nicht wahrhaben, aber die Faktenlage und die aktuellen Zahlen sprechen eine deutliche Sprache.

Im Gegensatz zu einer unter Sparern sehr verbreiteten Meinung sind auf lange Sicht nicht Immobilien das lukrativste Investment, sondern Aktien! Der Finanzhistoriker Dimson hat sich die Wertentwicklung von Immobilien in elf großen Ländern seit 1900 angesehen – und festgestellt, dass global der Wertzuwachs lediglich ein Prozent pro Jahr betrug. Brutto! Netto dürfte die Entwicklung im Schnitt bei minus zwei Prozent pro Jahr gelegen haben.

Den Grund nennt Dimson in einem Artikel im Capital, Ausgabe 07/2018, Seite 123: „Immobilien haben stets auch Unterhaltungs- und Versicherungskosten. Dazu gibt es einen natürlichen Qualitätsverlust, etwa bei der Ausstattung und Verkabelung. Früher gab es weder Strom noch Toiletten in allen Wohnungen, man muss also laufend investieren. Dann greifen noch statistische Phänomene: Weil das Langzeit-Datenmaterial besonders in Metropolen gut ist, neigen Akademiker dazu, ländliche Gegenden statistisch unter den Tisch fallen zu lassen. Und fairerweise müssen bevölkerungsreiche Länder wie die USA, wo der Wert von Immobilien seit 1900 real nur um 0,3 Prozent pro Jahr stieg, bei der Berechnung der Durchschnittsrenditen stärker gewichtet werden. Wenn man das alles berücksichtigt, landet man bei minus zwei Prozent im Jahr. Nimmt man mögliche Mieteinnahmen dazu, die allerdings statistisch schwer zu erfassen sind, landen Immobilien vom Gesamtertrag her eher zwischen Aktien und Anleihen.“

Diese Beobachtung deckt sich mit dem am längsten existierenden Preisindex für eine Top-Immobilie, dem sogenannten Herengracht-Index. Dieser Index hält die Hauspreise an der Herengracht in Amsterdam seit dem Jahr 1628 (!) fest. Seit diesem Zeitpunkt betrug der jährliche Wertzuwachs ein mageres Prozent pro Jahr. Selbst Sammlerobjekte wie zum Beispiel Wein (hier liegen Daten bis zurück ins Jahr 1900 vor) entwickelten sich mit 3,7 Prozent pro anno inflationsbereinigt besser als Immobilienanlagen.

Hauspreise sind zwar gestiegen, aber…

Diese bescheidene Entwicklung der Immobilienpreise wird auch nicht besser, wenn man ausschließlich auf Deutschland schaut. Stellt man die Hauspreise des Jahres 1988 mit den heutigen Preisen gegenüber, ergibt sich zwar ein deutlicher Anstieg. So kostete in Deutschland ein Reihenhaus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche und dazugehörigem Grundstück laut dem Analysehaus Bulwiengesa (Frankfurter Allgemeine Sonntagszeitung vom 30. Dezember 2018, S. 30) im Mittel umgerechnet rund 190.000 Euro.

30 Jahre später ist der Durchschnittspreis auf 410.000 Euro gestiegen, ein Plus von 120 Prozent. In Frankfurt ist der Durchschnittspreis für ein Reihenhaus im selben Zeitraum von 230.000 Euro auf 660.000 Euro gestiegen (immerhin ein Plus von 190 Prozent) und in München gar von 281.000 Euro auf eine Million Euro (ein Plus von 250 Prozent). Zum Vergleich: von 1988 bis 2018 ist der deutschen Aktienindex DAX von 1.000 Punkte auf über 10.000 Punkte gestiegen (was einem Plus von über 900 Prozent entspricht!).

Skeptikern rechnet der Finanzanalytiker Volker Looman vor, wieviel Geld die Anhänger des Eigenheims weniger auf dem Konto haben im Vergleich zu den Anlegern, die ihr Haus gemietet haben und die gesparte Kaufsumme in Aktien investiert haben (Looman in seiner Analyse „Der teure Blick auf den Bodensee“ in der Frankfurter Allgemeinen Zeitung vom 8. Mai 2018, Seite 25). Looman zeigt eindrucksvoll auf, „dass Eigenheime nicht das Maß aller Dinge sind“ und schreibt: „Das eigene Haus ist in 90 Prozent aller Fälle keine Geldanlage, sondern ein Konsumgut.“

In einem anderen Artikel „Der Umzug von der Börse ins Eigenheim“ (in der Frankfurter Allgemeinen Zeitung vom 16. Oktober 2018 auf Seite 29) beziffert Looman die Opportunitätskosten für den Wunsch, nicht länger zu Miete wohnen zu wollen, auf rund eine Viertelmillion Euro.

Immobilien verursachen ständig Kosten

Und das Nachrichtmagazin DER SPIEGEL (28. Juli 2018, Seite 69) ergänzt zum Thema Eigenheim: „Aber eine gute Vermögensanlage ist es nicht, eher eine lebenslange Verbindlichkeit. Anders als Geldanlagen wie Aktien oder Wertpapiere verursacht ein Haus ständig Kosten, statt regelmäßig Gewinn abzuwerfen. Selbst eine vermietete Immobilie bezahlt sich in der Regel nicht selbst, wie oft behauptet. Die Mieteinnahmen werden häufig von Kosten für Instandhaltung, Leerstand und Verwaltung aufgefressen.“

Und auch die Risiken von Immobilienanlagen sind im Vergleich zu Aktienanlagen kei­neswegs deutlich niedriger (wie vielleicht zu vermuten gewesen wäre), der Unterschied ist lediglich: „Bei Aktien sind Wertschwankungen gut sichtbar, weil Aktien laufend gehandelt werden. Immobilienpreise schwanken ebenfalls, aber man sieht es nicht so, weil es nur wenige Transaktionen gibt. Die Volatilität von Immobilienpreisen wird deshalb drastisch zu niedrig ausgewiesen“ (Zitiert aus Capital, Ausgabe 07/2018, Seite 124).

Ernst Schaufelberger ist einer der angesehensten Immobilien-Experten in der Schweiz und Länderchef von Axa Investment Managers Real Assets. Er äußert in dem Artikel „Immobilienmarkt ist im Zyklus ganz oben“ in der Finanz und Wirtschaft vom 15. Dezember 2018, Seite 19, seine Besorgnis über die „alarmierend hohen Preisniveaus“ auf den Immobilienmärkten. „Wir stehen im Immobilienzyklus zwischen fünf vor zwölf und zwölf Uhr. Es gibt Anzeichen, dass wir ganz oben angekommen sind, teilweise darüber hinaus.“ Die künstlich gedrückten Hypothekenzinsen der letzten Jahre haben für ein Überangebot an Wohnungen auf dem Immobilienmarkt gesorgt. Insbesondere die Pensionskassen haben in der jüngsten Vergangenheit ihre Anlagegelder lieber auf dem Immobilienmarkt für mickrige ein bis zwei Prozent Renditeerwartung investiert, anstatt auf dem Konto eine sichere Minusverzinsung hinnehmen zu müssen.

Sinkende Euphorie

Wie geht es weiter? Erste Überschriften zum Immobilienmarkt lauten bereits: „Die Euphorie lässt langsam nach“ und die Frage wird aufgeworfen: „Kommt 2019 also das Ende des Immobilienbooms?“ Beide Zitate entstammen dem Handelsblatt vom 19. Dezember 2018, Seite 36. Und so kommt folgerichtig das Handelsblatt in einem weiteren Artikel vom 31.Oktober 2018, Seite 33, zu der Erkenntnis: „Jetzt ist Zeit, Immobilien zu verkaufen“.

Diese Verkaufsempfehlung gilt nicht nur für vermietete Wohnungen, sondern genauso auch für Ferienwohnungen. Die lesenswerte Analyse von Volker Loman „Ferienwohnungen auf Pump sind Sargnägel“ (Frankfurter Allgemeinen Zeitung vom 20. März 2018, Seite 27) wird denjenigen Lesern die Augen öffnen, die bislang glaubten, sie hätten mit solchen Immobilien ein rentables Investment getätigt.

Von großer Bedeutung ist die zukünftige Entwicklung der Baufinanzierungszinsen – und die hängen wiederum von den Zinsen am Kapitalmarkt ab. Wenn die derzeitige Tendenz der weltweit steigenden Zinsen anhält, wird auch Baugeld teuer werden.

Aus den Verkaufserlösen der völlig überbewerteten Immobilien kauft der vorausschauende Anleger nach den kräftigen Kursrückgängen der vergangenen Monate wieder günstig bewertete Aktien, die auf lange Sicht sowieso deutlich besser rentieren als Immobilien. Langfristig werden die Aktienbörsen wieder neue Höchststände erreichen, so wie in der Vergangenheit schon viele hundert Male. Und auch wenn zur Zeit vieles gegen den Kauf von Aktien oder Aktienfonds spricht, wie zum Beispiel politisches Unwetter, Handelskrieg oder geopolitische Unruhen, die Aktienkurse werden wieder steigen – Sie können sich darauf verlassen!