Wie der Immobilienmarkt unter Corona leidet

Auch der Immobilienmarkt spürt die Folgen der Corona-Pandemie. Doch Prognosen, die ein abruptes Ende des langjährigen Immobilien-Booms ankündigen, scheinen verfrüht.

Dass es in der Realwirtschaft und an den Börsen derzeit als Folge der Corona-Krise kräftig rundgeht, ist allseits bekannt. Aber auch ein echtes Boom-Segment der vergangenen Jahre scheint davon betroffen. Könnte die Pandemie die Immobilienpreise, die zuletzt nur die Richtung „nach oben“ kannten, in die andere Richtung schicken?

Für einen Rückgang sprechen zunächst verschiedene Studien und Expertenmeinungen. So heißt es beispielsweise in einer Untersuchung der Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba) vom 31. März: „Angesichts der Schärfe der zu erwartenden Rezession gehen wir davon aus, dass der Aufschwung am deutschen Immobilienmarkt beendet ist.“ Diese Erwartungshaltung schürt auch Michael Voigtländer, Immobilienexperte des arbeitgebernahen Instituts der deutschen Wirtschaft. Er meint, dass das Transaktionsgeschehen in diesem Jahr deutlich zurückgehen werde.

Eine „deutliche Beruhigung der Preisentwicklung“ auch bei gewerblichen Immobilien erwartet Claus Michelsen, der Konjunktur- und Immobilienexperte vom Institut der Deutschen Wirtschaft in Berlin. Generell hat sich im gesamten Immobilienmarkt die Stimmung der Großanleger immens verschlechtert, stellt eine Ende März veröffentlichte Studie der Beratungsgesellschaft EY dar. Gut drei Viertel der Befragten (76 Prozent) gaben in der Analyse an, sie erwarteten in diesem Jahr sinkende Investitionen. Zum Vergleich: Ende 2019 waren es nur 16 Prozent.


Deutscher Immobilienmarkt weniger volatil

Ist der Boom damit tatsächlich zu Ende? Fallen Immobilienpreise, Mieten und Erträge – und lohnen sich die bei privaten und professionellen Investoren so beliebten Immobilien damit gar nicht mehr für die Geldanlage? Nein, danach sieht es auf lange Sicht nicht aus: So wie Kapitalmärkte und Realwirtschaft nicht vor dem finalen Untergang stehen, so wenig müssen auch Immobilienwirtschaft und -investoren Sorge davor haben, dass alles zusammenbricht. Selbst Negativnachrichten wie die vorübergehende Ankündigung einer Mietaussetzung von Adidas und Co. sind eine temporäre Erscheinung. 

So erwartet beispielsweise die Helaba in ihrer aktuellen Studie keine scharfe Preiskorrektur. „Gerade der deutsche Immobilienmarkt hat sich in der Vergangenheit im internationalen Vergleich als weniger volatil erwiesen. Daher gehen wir auch diesmal davon aus, dass es insgesamt nur zu moderaten Wertrückgängen kommt.“ Und auch andere Beobachtungen deuten auf ein verhaltenes Jahr 2020 hin, aber keinen langfristigen Trend. Etwa EY, deren Studienteilnehmer zu 50 Prozent mit gleichbleibenden Preisen trotz der Krise rechnen. Und ein aktueller Preisvergleich von Immowelt.de zeigt, dass die Immobilienpreise auf Vorkrisen-Niveau verharren und sich der Markt damit sehr robust zeigt.

Zu diesem kurzfristigen negativen Effekt kommt hinzu: „Die Wertrückgänge werden sich in den kommenden Jahren wieder aufholen lassen, zumal diese ja für Investoren zunächst nur bei einem Verkauf eine Rolle spielen. Wer auf langfristige, fair gestaltete Mieterträge setzt, wird auch bei einem Preisrückgang am Immobilienmarkt weiterhin sein Geld verdienen. Die Menschen müssen wohnen, Unternehmen brauchen Räumlichkeiten. Das wird sich nicht ändern“, sagt der Sachwerte- und Immobilienspezialist Thomas Hack (Value Brain). Er rät dazu, seinen Bestand zu halten – und gegebenenfalls eine Marktkorrektur dafür zu nutzen, das Portfolio sogar noch zu ergänzen. „Eine Zinssteigerung werden wir in den kommenden Jahren nicht sehen, sodass die Gelegenheit gut sein kann, über eine günstige Finanzierung einen substanzstarken Sachwert zu erwerben und damit Vermögensaufbau und Vermögensschutz zu betreiben.“


Die Wohnungsknappheit in den Städten bleibt

Apropos niedrige Zinsen: Auf diese verweist auch der Düsseldorfer Vermögensverwalter Dyrk Vieten von ficon Vermögensmanagement. „Erträge aus festverzinslichen Anlagen wird es weiterhin in einigermaßen sicheren Papieren nicht geben, sodass Sachwerte wie eben Immobilien derzeit und mit Blick auf die kommenden Jahre als sinnvoller Vermögensbaustein erscheinen. Die Realität spricht auch dafür. Die Wohnungsknappheit in den Städten bleibt, und viele Menschen haben trotz der aktuellen Schwankungen und der kursierenden Unsicherheit hohe Vermögen. Und dass in den kommenden Jahren laut Studien Hunderte von Milliarden Euro vererbt werden, spricht dafür, dass Immobilien zumindest für einen Teil des Vermögens mit langfristiger Perspektive ein sicherer Hafen bleiben können.“ Vieten unterscheidet dabei deutlich zwischen Privatimmobilien, die er positiv sieht, und gewerblichen Immobilien. Solche Investments hält er für kritisch.


Vorsicht vor Klumpenrisiken

Natürlich bleibe es aus seiner Sicht dabei, sich keinen Klumpenrisiken auszusetzen. Auch künftige Immobilieninvestments sollten – auch wenn sie unter veränderten Preisvorzeichen stünden – nicht zu vorschnellen Käufen führen. „Jeder Erwerb sollte vor dem Hintergrund der allgemeinen Vermögensstrategie und der gegebenenfalls bereits vorhandenen Immobilien gut geplant werden“, betont Dyrk Vieten, der indes Aktien mit Substanz im Vergleich für den attraktiveren Sachwert hält.

Zusammengefasst bedeutet das: Ja, wir können am Immobilienmarkt eine Stagnation oder sogar leichte Rückgänge bei den Bewertungen und gegebenenfalls Renditen erleben. Aber genauso wird der Markt sich davon schnell wieder erholen. Immobilien zählen zu den beliebtesten Geldanlagen, daher wird der Motor im Zuge des allgemeinen Aufschwungs wieder anspringen. Und Corona schnell wieder vergessen machen.