Wie Family Offices in Immobilien investieren

Fast drei Viertel der Family Offices weltweit diversifizieren ihre Portfolios mit Immobilien. Eine Studie zeigt, welche Betongold-Schwerpunkte deutsche Verwalter von Familienvermögen legen.

Große private Vermögen und Immobilienbesitz, das gehört irgendwie zusammen. Doch welchen Stellenwert haben Immobilien tatsächlich für die Reichen? Die meisten hochvermögenden Familien mögen es nicht, wenn in der Öffentlichkeit über ihr Geld und ihre Investitionen geredet wird. So wundert es kaum, dass Family Offices nicht gerade für ihre Transparenz bekannt sind – auch wenn die Verschwiegenheit zuletzt etwas gebröckelt ist. Einige Studien versuchen Licht in das Dunkel zu bringen.

Dem Global Family Office Report von UBS und Campden Wealth zufolge investieren fast drei Viertel der Family Offices weltweit in Immobilien. Im Schnitt haben globale Aktien (32 Prozent) und Private Equity (19 Prozent) den größten Anteil am Portfolio. Den größten Sprung nach oben in den zwölf Monaten bis Mitte 2019 machten jedoch Immobilien, um 2,1 Prozentpunkte auf einen Anteil von 17 Prozent. Bei den europäischen Family Offices liegt die Quote sogar bei 19 Prozent. Viele der Umfrageteilnehmer gaben zudem an, ihre Portfolios weiter diversifizieren zu wollen und ihr Immo-Engagement auszubauen.

Nicht nur sind Immobilien für Family Offices ein wichtiger Baustein, sondern Family Offices sind auch wichtige Investoren für die Immobilienwelt. Laut jüngstem Wealth Report der Immobilienberatung Knight Frank stand 2019 hinter etwa einem Drittel aller gewerblichen Immobilienkäufe privates Kapital.


Viele deutsche Family Offices wollen Immobilienquote erhöhen

Auch bei deutschen Family Offices stehen Immobilien auf der Kaufliste. Catella, ein Spezialist für Immobilieninvestment, hat sich kürzlich genauer angeschaut, worauf diese achten und welche Arten von Immobilien sie bevorzugen. Befragt wurden sowohl Single Family Offices (SFO) als auch Multi Family Offices (MFO) mit überdurchschnittlichem Immobilienbezug. Schon hier stellte Catella einen entscheidenden Unterschied fest. So gaben bei den SFO 71 Prozent das Erzielen von Rendite als anlagestrategisches Ziel an. Bei den MFO steht hingehen bei der Mehrheit (60 Prozent) der Vermögenserhalt im Vordergrund.

Welche Rolle Immobilien dabei spielen, ist sehr unterschiedlich. Es wurden zwar nur immobilienaffine Family Offices befragt, aber auch hier variiert der Anteil am Portfolio enorm. Alle Befragten wollen jedoch die Quote in den nächsten Jahren erhöhen oder zumindest beibehalten. Die strategische Zielquote für 2021 reicht von 8 bis 90 Prozent. Die Mehrheit (60 Prozent) investiert regional in Deutschland und bevorzugt (70 Prozent) kleinere Objekte mit einem Transaktionsvolumen von bis zu 10 Millionen Euro.


Risikobereitschaft nimmt zu

Beim Risiko sind die Family Offices noch relativ zurückhaltend. Allerdings zwingt die aktuelle Renditesituation auch diese Investoren, ein wenig über den Core-Tellerrand zu schauen. Und so liegt bei fast der Hälfte der von Catella Befragten der Investitionsfokus auf dem Core-Plus-Bereich. Etwa 30 Prozent schwören weiterhin auf das konservative Core. Immerhin 23 Prozent sind renditefreudiger und favorisieren Value-Add-Objekte. Mit dem Blick in die Zukunft wächst die Risikobereitschaft. Keiner will seinen Core-Anteil erhöhen, dafür liebäugelt knapp ein Viertel sogar mit opportunistischen Objekten.

Bei den beliebtesten Nutzungsarten sind noch die Büros vorn, über 90 Prozent sind hier investiert. Knapp dahinter liegen Wohnimmobilien, und im Gegensatz zum Bürosegment, wollen die Family Offices im Wohnbereich künftig noch mehr investieren. Die größte Nachfragesteigerung in den kommenden fünf Jahren deutet sich jedoch bei den Sozialimmobilien an. Auch bei Hotels, Mikroapartments und Student-/Senior-Housing steigt das Interesse. Ein Rückgang der Investitionen wird im Einzelhandel, allerdings nicht im Lebensmitteleinzelhandel, erwartet.

Als eines der größten Risiken, die den Immobilienmarkt ins Wanken bringen könnten, gelten steigende Zinsen – auch wenn diese derzeit noch nicht einmal am Horizont erkennbar sind. Teurere Finanzierungskosten können so manche Kalkulation sprengen. Viele Family Offices agieren hier jedoch relativ konservativ, wie die Catella-Studie zeigt. Das Loan-to-Value-Verhältnis der Umfrageteilnehmer liegt bei 43 Prozent, was einem Eigenkapitalanteil von 57 Prozent entspricht. Knapp ein Drittel finanziert seine Objekte mit nur bis zu 30 Prozent Fremdkapital. Damit finanzieren Family Offices deutlich stabiler als die meisten institutionellen Investoren.