„Platz die Immobilienblase?“ oder „Gefahr einer Immobilienblase steigt“ - das sind nur zwei aktuelle Schlagzeilen. Aber auch „Die eingebildete Immobilienblase“ ist eine Variante. Betongold ist eine gefragt Anlageklasse, die enorme Nachfrage - auch getrieben durch die Geldpolitik der Notenbanken - lässt die Preise seit einigen Jahren stark steigen. Ob das aber schon zu einer Überhitzung geführt hat, darüber streiten sich die Experten. Während beispielsweise die Ökonomen des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) jüngst sogar vor einem drohenden Crash warnten, halten die Forscher des Instituts für Weltwirtschaft in Kiel (IfW) genau solche Warnungen für falsch. Und das sind nur zwei von Dutzenden Experten, die sich zuletzt geäußert haben.

 

Nachfrage nach Immobilienfonds bleibt bestehen

Investoren sind wohl eher auf der Seite derer, die die Warnungen vor einer Spekulationsblase für überzogen halten. Sie setzen weiter auf die Anlageklasse Immobilien. „Wir erwarten, dass die Nachfrage nach unseren offenen Immobilienfonds in den nächsten Jahren auf einem hohen Niveau verbleibt“, sagt Torsten Knapmeyer, Geschäftsführer der Deka Immobilien. Allerdings sind die Renditen mit dem Boom der vergangenen Jahre gesunken. Trotzdem sind Experten überzeugt, dass Investoren noch immer auskömmliche Renditen erzielen können, „denn die große Stärke der offenen Immobilienfonds liegt gerade darin, die Anleger nicht mit großen Renditeversprechungen zu locken, sondern über Jahrzehnte mit Wertbeständigkeit zu überzeugen“, sagt Reinhard Kutscher, Vorsitzender der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate. Diese Wertbeständigkeit würde der offene Immobilienfonds auch zukünftig gegenüber wechselnden Herausforderungen bieten können. Das erwartet auch Sonja Knorr. „Die Renditen von offenen Immobilienpublikumsfonds bewegen sich zwischen zwei und drei Prozent pro Jahr“, sagt die Chefanalystin für Immobilienfonds bei der Ratingagentur Scope. „Im Vergleich zu Alternativanlagen wie beispielsweise Staatsanleihen ist dies im aktuellen Umfeld sehr attraktiv – vor allem in Anbetracht des geringen Risikoprofils offener Immobilienfonds. Vorausgesetzt, dass die Vermietungsquoten der Fonds hoch bleiben, bieten die Fonds auch teilweise Inflationsschutz.“

Investoren stellt sich natürlich die Frage, welche Länder, welche Kategorien interessant sind. Nahezu alle Märkte sind mittlerweile teuer. „Für Investoren bleiben Lage und Flexibilität einer Immobilie die wichtigsten Kriterien“, sagt Knorr. Darüber hinaus ist es wichtig, auf zukunftsfähige Nutzungskonzepte zu setzen. „Interessant sind in diesem Kontext neue nachhaltige Konzepte, die durch Veränderungen zum Beispiel des eCommerce entstehen“, ergänzt die Scope-Expertin. Apropos Nachhaltigkeit: Das Thema Sustainability gewinne immer stärker an Bedeutung – so seien klimafreundliche Gebäude mit hoher Energieeffizienz, einem geringen CO2-Ausstoß und bester ÖPNV-Anbindung & Konnektivität Investors Liebling.

Manche Themen, die in den vergangenen Jahren gut liefen und die Schlagzeilen bestimmten, sind mittlerweile kein Investment mehr wert. Shopping Center mit hoher Textilfokussierung seien eher schwierig, warnt die Scope-Expertin. „Büro- und Logistikkonzepte ändern sich, daher werden nicht alle Immobilienkonzepte zukunftsfähig sein“, ergänzt Knorr. „Wichtig ist, auf den richtigen Manager zu setzen, der diese Trends frühzeitig erkennen kann und entsprechend Asset Management Maßnahmen für den Bestand einleiten sowie die richtigen Investment -Entscheidungen treffen kann.“

 

Offene Fonds punkten mit breiter Risikostreuung und Liquidität

Apropos Manager: Offener oder geschlossener Immobilienfonds ist hier die Frage. Der Hauptvorteil des offenen Immobilienfonds ist seine langfristig stabile Wertentwicklung. Das Konzept des offenen Immobilienfonds gibt es jetzt bereits seit 60 Jahren. „In dieser Zeit hat die Performance der Fonds die Inflationsrate fast immer deutlich übertroffen und langfristig orientierten Anlegern dadurch robuste Renditen beschert“, sagt Kutscher. Offene Immobilienfonds sind liquider als geschlossene, auch die Diversifikation ist höher. Scope-Chefanalytin Knorr macht allerdings auf die Verwässerung der Rendite durch hohe Liquiditäts-Quoten bei offenen Fonds aufmerksam. „Ein Nachteil im Vergleich zu Aktienfonds ist, dass die offenen Immobilienfonds ihre Liquiditätsquoten in Zeiten der Null- und Negativverzinsung von Liquiditätsanlagen genau aussteuern müssen und daher nicht zu jedem Zeitpunkt neue Mittel aufnehmen können“, gibt auch Kutscher zu bedenken. Geschlossene Fonds fokussieren sich stark auf einzelne Märkte, Mieter und gegebenenfalls Objekte. Hier warnt die Scope-Expertin vor einer sehr eingeschränkten Fungibilität, allerdings gebe es oftmals höhere Renditeerwartungen.

Die Stärke der offenen Immobilienfonds liegt vor allem in der breiten Risikostreuung. Union Investment beispielsweise hat ihren Immobilienbestand in den vergangenen Jahren fortlaufend diversifiziert. Inzwischen sind rund 60 Prozent des aktiv verwalteten Immobilienvermögens außerhalb von Deutschland investiert. Neben den europäischen Kernmärkten bilden die USA, ergänzt durch Mexiko, einen wichtigen Schwerpunkt in dem Portfolio. Hinzu kommen die wichtigsten Immobilienmärkte aus dem asiatisch-pazifischen Raum. Dazu zählen Japan und Australien. „Ebenso entscheidend wie die geografische Diversifizierung ist auch die Mischung der Nutzungsarten im Fondsbestand“, ergänzt Kutscher. „Büroimmobilien nehmen nach wie vor den größten Teil ein.“ Hinzu kämen die weiteren gewerblichen Nutzungsarten Einzelhandel, Hotel und Logistik. „Für institutionelle Kunden bieten wir zudem Spezialfonds an, die zum Beispiel gezielt in Campus-Immobilien und Mikro-Apartmentanlagen investieren“, ergänzt er. Die Deka plant drei neue offene Immobilienfonds. Einer der Fonds investiert erstmals in die Assetklasse Wohnen mit Fokus auf europäische Metropolen und Ballungsräume. Die anderen beiden Anlagevehikel konzentrieren sich auf Immobilienmärkte außerhalb Europas, und zwar weltweit Gewerbeimmobilien in dynamisch wachsenden Metropolen beziehungsweise Immobilieninvestments im pazifisch-asiatischen Raum. „Mit den neuen Fonds diversifizieren wir unser Produktangebot und bieten Privatanlegern internationale Investmentchancen“, sagt Deka-Geschäftsführer Knapmeyer.

 

Strukturelle Änderungen nach Immobilienkrise 

Vergessen oder auch abgehakt scheint die Immobilienkrise. Viele offene Fonds gerieten damals unter Druck und mussten geschlossen werden, Anleger kamen nicht an ihr Geld. Doch diese Krise hat das Segment längst überwunden. Die Produkte haben sich strukturell verändert“, sagt Knorr. „Das Problem der Fristentransformation wurde durch gesetzliche Änderungen reduziert.“ Die tägliche Anteilscheinrücknahme wurde durch eine zweijährige Mindesthaltedauer und einjährige Kündigungsfrist ersetzt. Eine Einschränkung gibt es für Altanleger, die vor Juli 2013 Anteile erworben haben. Sie dürfen weiterhin täglich Anteile in Höhe von 30.000 Euro pro Kalenderhalbjahr zurückgeben. „Neue Fonds haben daher den Vorteil, dass sie einheitlichen Rückgaberegelungen unterliegen und somit geringere Liquiditätsquoten vorhalten müssen“, so Knorr. „Das wirkt positiv auf die Rendite, da die Verzinsung der Liquidität aktuell mehrheitlich negativ ist.“ Grundsätzlich hätten sich die Assetmanager weiter professionalisiert, besonders hinsichtlich ihrer Risikokontrollsysteme. Mit der eigeschränkten Assetverfügbarkeit müssten aber alle Anbieter umgehen und Ankäufe auf dem aktuellen Hochpreisniveau bieten in einer Abschwungphase ein höheres Risiko von Abwertungen.

Noch stützt die hohe Nachfrage. Kein Wunder. Risikoarme Alternativanlagen wie deutsche Staatsanleihen oder Termingelder bieten deutlich geringere Renditen als offene Immobilienfonds. Die hohen Mittelzuflüsse haben aber auch ihre Schattenseiten. „Diese müssen in Immobilien investiert werden, was in der aktuellen Nachfragesituation und dem gegebenen risikoarmen Profil nicht einfach ist“, sagt Knorr. „Daher beschränken viele Gesellschaften ihre Mittelzuflüsse - übrigens auch viele der neueren Fonds -, um ihre Liquiditätsquoten gering zu halten.“ Anleger könnten sich daher auf die wenigen verfügbaren Fonds konzentrieren oder müssen auf eine Kontingentierungs- oder „Cash Call“-Phase des gewünschten Produktes warten. Daneben sei ein Handel abseits der KVGen über die Börsen möglich.

Bei Union Investment wird die Aufnahme neuer liquider Mittel für Privatanleger seit einigen Jahren über sogenannte Kontingentphasen gesteuert. „Mit dieser Kontingentierung haben wir sehr gute Erfahrungen gemacht, weil sie es ermöglicht, die Liquiditätsquoten der Fonds genau auszusteuern“, sagt Kutscher. Während der Kontingentphasen, in denen die Fonds in der Regel dreistellige Millionenbeträge einsammeln, können die Anleger der Volksbanken und Raiffeisenbanken in die Offenen Immobilienfonds investieren. „Mit Blick auf die langfristige Zinsstrategie der EZB und weitere Einflussfaktoren gehe ich davon aus, dass der offene Immobilienfonds seine besten Jahre noch vor sich hat und gerade im Vergleich zu anderen Anlageklassen immer eine interessante Option sein wird“, sagt Kutscher.

 

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