Europäische Ausschuss für Systemrisiken (ESRB), ein Expertengremium der Europäischen Zentralbank (EZB), Alarm.  Demnach könnten die Immobilienmärkte zu einem systemischen Risiko werden. In den vergangenen Jahren kletterten die Preise. Immer mehr Käufer müssen sich für Häuser oder Wohnungen gewaltig strecken. In Deutschland liegt der über Darlehen finanzierte Anteil des Kaufpreises inzwischen bei 84 Prozent. Ist das ein Warnsignal? Experten wie Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD, geben angesichts der jüngsten Hiobsbotschaften Entwarnung: „Verdichten sich die Anzeichen für eine sich abschwächende Konjunktur zu einem Trend, bedeutet das für den Wohnimmobilienmarkt vorerst lediglich, dass sich die Preisentwicklungen abschwächen könnten“, erklärt der Immobilien-Lobbyist und betont, dass Preissenkungen trotz erster konjunktureller Warnsignale nicht absehbar seien.

 

„Gute Lage ist wo Arbeit auf Lebensqualität trifft“

Dennoch werden immer mehr Investoren zunehmend vorsichtig und sehen Investments in Immobilien nicht mehr länger als Selbstläufer. „Die Zeit, in der auch unbedarfte Privatanleger am Immobilienmarkt risikoarme Renditen erzielen konnten, ist vorbei. Gerade die richtig aussichtsreichen Chancen können heute eigentlich nur noch Profis wahrnehmen“, erklärt Gordon Grundler, Vorstand des Emissionshauses Primus Valor. Das Mannheimer Unternehmen hat sich auf bezahlbaren Wohnraum in attraktiven Ober- und Mittelzentren fokussiert und sucht dort abseits der Preisexzesse in Metropolen aussichtsreiche Chancen. „Obwohl sogenannte B- und C-Lagen keine so große Preisdynamik aufweisen, lassen sich dort durch gute Konditionen beim Erwerb und maßvolle Modernisierung Renditen erzielen, die sich teils sogar unabhängig von der Entwicklung des Gesamtmarktes heben lassen“, betont Grundler.

Zwar erwartet der Verband der Immobilienwirtschaft IVD in Klein- und Mittelstädten eine Beruhigung des Marktes, doch sieht IVD-Präsident Schick auch Übersprung-Effekte: „In Mittelstädten im Umland von Metropolen, die auch noch über eine gute Verkehrsanbindung mit Schnellstraße oder Schiene verfügen, wird die Wohnungsnachfrage mittelfristig steigen. Denn sie profitieren davon, dass ein Teil der Nachfrage aus den Großstädten ausweicht. Dieser Trend wird angesichts der Preisentwicklung in den Großstädten anhalten“, betont Schick. Auch würden sich Unternehmens- und Hochschulstandorte als potenzielle Investitionsziele eignen. Dem pflichtet auch Immobilien-Investor Grundler bei: „Menschen fühlen sich dort wohl, wo Arbeit auf Lebensqualität trifft. Investoren sollten die Perspektive der potenziellen Mieter einnehmen. Dazu gehört auch eine zeitgemäße Ausstattung, die bei vielen Bestandsobjekten aktuell nicht gegeben ist.“

 

Modernisierung mit Tücken

Um Immobilien für Mieter attraktiver zu machen und Mietrenditen zu steigern, setzt das Emissionshaus Primus Valor neben energetischen Sanierungen auch auf die gezielte Modernisierung, beispielsweise von Badezimmern. So lasse sich Wohnraum attraktiver vermarkten und eine höhere Rendite erzielen. „Dabei ist es wichtig, dass Maßnahmen den Anforderungen der Mieter gerecht werden“, so Grundler und distanziert sich von Luxus-Sanierungen.

Dass der Grat zwischen Instandhaltungen, Renovierungen und Luxus-Sanierungen mitunter schmal sein kann, bestätigt auch IVD-Präsident Schick. Nur Modernisierungen, wie der Einbau eines Fahrstuhls oder neue Bäder, rechtfertigen eine höhere Miete. „Seit Jahresbeginn gilt, dass acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umgelegt werden können. Dabei gilt eine Kappungsgrenze von zwei Euro pro Quadratmeter bei Ausgangsmieten bis sieben Euro und drei Euro bei Ausgangsmieten über sieben Euro. Eine sogenannte Luxusmodernisierung, die nur den ästhetischen Wert erhöht, ist ebenfalls nicht per Modernisierungsmieterhöhung umlegbar“, erklärt der IVD-Präsident und betont die Tücken der Paragrafen 555 bis 559 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. „Häufig sind es Gerichte, die zwischen Instandhaltung, Modernisierung und Luxusmodernisierung entscheiden“, so Schick.

 

Chancen zunehmend den Profis vorbehalten

Auch in einem reifen Markt ergeben sich aus Sicht der Experten noch Chancen bei Wohnimmobilien. Hauptgrund dafür ist der noch immer bestehende Nachfrageüberhang. Zwar kommen Themen wie Wohnraumverdichtung und auch der soziale Wohnungsbau zunehmend auf die politische Agenda, doch mahlen die Mühlen der Politik langsam. Wie bislang auch, kommt es bei der Wahl von Immobilien entscheidend auf deren Lage an. Ober- und Mittelzentren mit guter Infrastruktur und einem soliden sozio-ökonomischen Fundament bieten auch weiter Chancen. Hinzu kommt das Potenzial marktgerechter Modernisierungen. Dennoch wird die Luft für Privatanleger zunehmend dünner, liegt doch auch bei Immobilien der Gewinn im Einkauf. Die Chance, auf dem Immobilienmarkt risikoarme Renditen erzielen, ist immer mehr den Profis vorbehalten.