Lohnt sich das Eigenheim für Millennials noch? Mehr Lifestyle-Frage als Altersvorsorge

Kaufen oder mieten? Für viele ist das die wichtigste finanzielle Entscheidung ihres Lebens. CAPinside-Experte Lukas J. Hofer gehört zur Generation der Millennials und stellt sich die Frage, ob das Eigenheim wirklich noch als Altersvorsorge taugt.

Eigenheim oder zur Miete wohnen? Diese Entscheidung muss jeder irgendwann treffen. Ich gehöre zur Generation der sogenannten Millennials. Als meine Eltern sich vor gut 35 Jahren für das Eigenheim entschieden, waren die Dinge anders gelagert: Karrieren waren lokal, nicht global und erst recht nicht digital. Auch der Immobilienmarkt und die Zinslandschaft der 90er Jahre sind mit heute nicht mal ansatzweise vergleichbar, und es gab deutlich weniger Anlagealternativen. Sein Geld statt ins eigene Haus in Aktien-ETFs, REITs oder gar Kryptowährungen zu investieren, war damals als Alternative zum Eigenheim gar nicht verfügbar. Heute schon!


Das Eigenheim als „die beste Altersvorsorge“?

Die selbstgenutzte Immobilie ist laut einer Umfrage des deutschen Sparkassen- und Giroverbandes die beliebteste Altersvorsorge der Deutschen. 54 Prozent der Befragten geben an, das Eigenheim sei die beste Art, für das Rentenalter vorzusorgen. Viele der Umfrageteilnehmer haben ihre Immobilien allerdings schon vor vielen Jahren gekauft, würden sie sich heute wieder so entscheiden?

Heute sind Immobilien vielerorts teuer. Die Bundesbank geht davon aus, dass Häuser und Wohnungen in deutschen Städten bis zu 30 Prozent überbewertet seien – nicht nur in den Top-Metropolen, sondern auch an weniger attraktiven Orten. Viel Spielraum nach oben gibt es nicht mehr, aktuelle Studien prognostizieren eher das Gegenteil.

So zum Beispiel eine Studie des Instituts für Vermögensaufbau: Immobilienpreise würden vor allem von Hypothekenzinsen und der Wohnflächennachfrage bestimmt. Die Wohnraumnachfrage sei zwar zumindest in strukturstarken Gebieten nach wie vor hoch, die Situation werde sich aber ab 2025 ändern. Die deutsche Bevölkerung schrumpfe und die geburtenstarken Jahrgänge der 1960er Jahre besetzten weiterhin den Wohnraum, den sie nach dem Auszug ihrer Kinder eigentlich gar nicht mehr benötigten. Dadurch werde momentan überproportional viel Wohnraum blockiert. Da die nachfolgenden Generationen kleiner seien, werde ab 2030 jedes Jahr mehr Wohnraum frei. Selbst in strukturstarken Gegenden könnten Immobilienpreise dann deutlich zurückgehen, in strukturschwachen Gegenden könnte Leerstand zum Normalzustand werden. Die Immobilie als Altersvorsorge ist deshalb eine riskante Wette. Sie könnte auch zur Wertvernichtungsfalle werden.


Alternativen am Kapitalmarkt

Anders als vor 30 Jahren bietet der Kapitalmarkt in puncto Altersvorsorge heute eine Vielzahl an Alternativen. Durch die Hinzunahme einer Immobilie in die Vermögensstruktur bindet man jedoch Kapital und kann dann viele dieser Möglichkeiten nicht mehr nutzen. Hier sollte also abgewogen werden zwischen den Renditemöglichkeiten am Kapitalmarkt und der finanziellen Attraktivität der eigenen Immobilie. Und selbst wenn man das „Betongold“ dennoch für die beste Altersvorsorge hält: Warum sich mit dem Eigenheim ein Klumpenrisiko ins Portfolio holen, das man mit Fonds oder ETFs wegdiversifizieren kann?

Ein häufiges Argument für die finanzielle Attraktivität des Eigenheims ist, man könne es mit Fremdkapital finanzieren. Ja, stimmt, das kann man allerdings bei Aktien auch. Den meisten Privatanlegern würde ich davon aber abraten, denn man erhöht das Risiko. Das gleiche gilt ebenso bei der Immobilie: Die derzeit niedrigen Zinsen mögen zwar verlockend sein, die können aber auch wieder steigen. Außerdem braucht es nur einen Unfall, einen unternehmerischen Missgriff oder eine längere Krankheit und man verliert seine Haupteinkommensquelle und damit möglicherweise auch das Haus. Die Bank kann dann oft auch auf das restliche Privatvermögen zugreifen. Einen Aktiensparplan kann man hingegen auch mal für ein paar Jahre aussetzen.

Gehört das Haus dem Eigentümer, oder der Eigentümer dem Haus?

Karrieren sind heute viel kurzlebiger als früher. Wer vor 50 Jahren einen Beruf erlernte, ging oft davon aus, dass er diesen für den Rest seines Lebens ausüben konnte. Heute wechseln Berufstätige laut einer Studie des Karriereportals Stepstone im Schnitt alle vier Jahre den Job, je nach Branche. Auch gibt es viel mehr Möglichkeiten, sich beruflich zu entwickeln: Man kann für einige Zeit (oder für immer) ins Ausland ziehen, sich als Internet-Unternehmer versuchen oder als digitaler Nomade von Bali aus der Hängematte aus arbeiten.

Ich bin selbst ein gutes Beispiel: In den letzten zehn Jahren habe ich in fünf verschiedenen Ländern gelebt und gearbeitet, hatte verschiedene Arbeitgeber und hatte Erfolg als Internet-Unternehmer. Dieser Lebensstil wäre so nicht möglich gewesen, wenn ich mich um ein Haus kümmern und einen Hypothekenkredit abbezahlen müsste. Die Immobilie macht immobil und erschwert somit viele Möglichkeiten der Karriere- und Lebensgestaltung. Mein Aktiendepot nehme ich einfach überallhin mit.


Emotionale Sicherheit versus Klotz am Bein

Deshalb ist die Entscheidung für oder gegen das Eigenheim für mich in erster Linie eine Lifestyle-Entscheidung. Für die einen ist das Eigenheim ein Stück Lebensqualität und bietet zumindest emotionale Sicherheit, für die anderen ist sie ein Klotz am Bein. Für mich persönlich überwiegen die Vorteile der Flexibilität und des internationalen Lebensstils – zumindest heute noch, auch das kann sich ändern. Trotzdem kann ich auch jeden verstehen, der lieber in den eigenen vier Wänden wohnt und sich dort sicher und geborgen fühlt. Ich möchte mit diesem Artikel deshalb nicht vom Eigenheim abraten, sondern dazu ermuntern, sich über die Vor- und Nachteile und die Auswirkungen auf den Lebensstil bewusst zu sein. In einer Hinsicht sollte man sich aber nichts vormachen: Rein aus finanzieller Sicht gibt es für die Altersvorsorge heute in den meisten Fällen bessere Möglichkeiten.